從2月1日起,我國稅務部門將對全國房地產企業(yè)進行土地增值稅的清算工作。記者18日從海南省稅務局了解到,雖然目前省地稅局還未接到國家稅務總局的文件通知,但其實自1995年始,海南就已開征增值稅。
1993年,為防止各地開發(fā)商炒地、炒房行為,國家稅務總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起,海南開始征收土地增值稅。
省地稅局稅政處副處長林英說,土地增值稅開征后,即遇上海南房地產業(yè)的低谷,土地增值的部分很少,低迷形勢一直持續(xù)到2003年底房地產業(yè)復蘇。也就是說,此期間我省房企土地很難增值。從2003年底起,我省開始加強對土地增值稅征收工作的管理。2004年7月,我省采取預征模式征收土地增值稅。
據介紹,我省土地增值稅征收采取預征模式,即在房地產預售時先預征土地增值稅,待房地產項目銷售量達85%以上時,再按“多退少補”的原則對土地增值稅進行清算。至于土地增值稅的預征比例,各市縣的標準不一,海口、三亞的預征額為1%—2%,其他市縣為1%。
林英認為,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺,但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的,亟需對土地增值稅進行清算,給予明確。此次,國家稅務總局公布了關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知,是對一些政策再次給予明確,今后稅務部門將進一步加強對其管理。
據悉,事實上很多房地產商在合同上做手腳,以此避稅,因此征稅情況一直不理想。林英認為,由于土地增值稅采取預征模式,清算是必然的程序。
海南金邦實業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志認為,海南對房企土地增值稅進行清算已有一段時間,只是以往執(zhí)行的力度可能比較寬松。2004年海南出臺規(guī)定,在房產過戶前開始強制預征土地增值稅,預征額為銷售量的2%。不可否認,預征土地增值稅對開發(fā)商有約束,但約束力不是很強。如果一些企業(yè)項目運作得好,土地增值稅往往會超過2%。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯,對南京、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價高,利潤空間也大,開發(fā)商當然樂意預征而不想清算,因此清算上會存在一些漏洞。可以說,越是大城市,漏洞越大。
中小開發(fā)商將面臨壓力
土地增值稅進行嚴格的清算會對房產開發(fā)商有何影響?大部分接受采訪的業(yè)內人士認為,中小開發(fā)商可能將面臨資金壓力,但整個房地產市場將會變得更加規(guī)范。
“全國各地都實行房企土地增值稅預征,此次有關清算的通知出臺與原先并無太大區(qū)別,只不過是明確了土地增值稅要及時清算而已。其實,海南預征2%土地增值稅的額度不算低,可以說是全國最高,上海的預征額度僅1%。”海南建橋置業(yè)有限公司總經理佟鑫認為,房價的波動取決于兩點——成本和需求。清算后,會導致成本加大,房地產開發(fā)商的利潤空間壓縮,企業(yè)運作趨于規(guī)范,整個市場也會趨于規(guī)范。
“國家稅務總局公布有關清算的通知,最終是想規(guī)范整個市場。”海南金邦實業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志說,按規(guī)定,土地增值部分要達到20%才開始起征增值稅,有的開發(fā)商如果運作規(guī)范,是達不到這個起征點的,所以對規(guī)范的企業(yè)而言,是非常樂意接受增值稅清算的。清算工作加強后,可能會拉動海南樓市的房價,而開發(fā)商會更加注重成本的計算。樓價波動一段時間后,將會逐漸平穩(wěn)下來。
“中小開發(fā)商將成為此次出臺稅控政策的最大受害者。”剛成功開發(fā)一個2萬多平方米的項目的小開發(fā)商陳先生告訴記者,由于中小開發(fā)商的開發(fā)資本基本來自投融資及金融機構的借雞生蛋,土地增值稅使其土地成本增加,成本的加大,會減少中小開發(fā)商囤積土地的野心。開發(fā)商對土地的囤積興趣減小,以前推出一塊土地就被搶掉的局面會有一定縮減,未來社會資本對于房地產行業(yè)的參與程度也將會繼續(xù)下降。
房價或被刺激拉高
土地增值稅實施清算,稅務部門的職責進一步增大,地方財政收入也會得到增加,一大批中小開發(fā)商的灰色操作空間大大縮小。房地產界資深人士錢先生18日告訴記者,他擔憂消費者可能會因此遭遇更高房價。
錢先生分析,各個城市的稍低房價不是由大開發(fā)商的高檔樓盤帶來的,而是由圍繞在大開發(fā)商周圍開發(fā)的中小開發(fā)企業(yè)的中小樓盤帶來的稍低房價。所謂“平均價格”,是由“準備拿點錢就走”的中小開發(fā)企業(yè)平均下來的。如果中小開發(fā)商大面積退出,依稀可見大開發(fā)商形成“一統天下”的局面,價格差異化的選擇空間更小了,消費者對房價的議價能力會更弱,要承受更高房價的壓力。
土地增值稅征收辦法從以往的“預征”步入“清算”時代,業(yè)界人士認為,開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增,地塊越升值開發(fā)商成本越大。開發(fā)商增加成本,成本自然要轉嫁,機會最大的是大開發(fā)商們。因為對于大開發(fā)商而言,實力雄厚,具有壟斷土地的資本,不用擔心資金壓力,中小開發(fā)商的退出使之沒有攪局的小伙伴,在市場上有更強的話語權。
省房協有關人士也認為,此舉有可能拉高房價,但也會引導一些開發(fā)商建設普通住宅,畢竟土地增值稅采取累進制,房價越高,利潤越高,需要交納的土地增值稅越多,會鼓勵一部分開發(fā)商專注于開發(fā)適合老百姓的普通住宅。
二手經濟適用房也要繳增值稅嗎?
答:不用,根據政策規(guī)定,經濟適用房是保障性住房,視為普通住宅,因此也不用繳納土地增值稅。
二手商品房是否要繳此稅?
答:不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。此次土地增值稅的征收范圍:居住未滿三年的非普通住宅,按規(guī)定計征土地增值稅,居住3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。同時首次規(guī)定,個人轉讓住宅以外的其他類型房屋計征土地增值稅,包括商鋪、寫字樓在內。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅,免予征收。此外,通過法定繼承取得二手房免征,贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的,通過中國境內非營利社會團體、國家機關贈予教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的二手房均免征。
土地增值稅
是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)所取得的增值額為征稅對象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。 |