“從2月1日開始，全國房地產企業將全面進行土地增值稅清算，那么，開發商會不會將開發成本轉移到房價上來，造成房價上漲呢？”一位購房者急切地想知道答案。

高房價策略將“失效”

    昨日（17日），在此消息的影響下，A股市場地產股全線暴跌，萬科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運。業內專家分析，開發商的土地增值稅成本將很難轉移到房價上。
    上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，開發商要彌補土地增值稅帶來的利潤損失，一是抬高可扣除項目的成本，二是提高房價。“提高房價的策略將大大增加房地產項目的市場風險，因為高房價將導致項目空置積壓的可能性增大，企業經營風險增大�！彼�說，“土地增值稅采用超率累進稅率，提高房價，增加了銷售收入，就意味著相同條件下應納稅額的增長，從而使稅負攀升�！�
    中大恒基不動產營銷市場研究中心的研究報告則認為，根據土地增值稅的四級超率累進稅率計算，開發企業須繳的稅費達到了利潤的30%到42.5%，開發商必然將部分成本轉移到消費者身上來。
    但鄒毅認為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說：“可以增加公共設施建設投入，提高建筑質量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項目市場競爭優勢。”
    也有業內專家指出，房價走勢主要還是取決于市場供求情況，開發商不可能不顧及市場的盲目漲價。

今年將先升后降   土地增值稅 如何計算

    以2000年時開發商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額(即項目增值部分)為5000萬元。按照四級累進稅率，余額(5000萬元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬元，差距頗大。
    中大恒基的報告預計，今年的房價仍會上漲，且呈現出上半年漲幅相對較高，下半年相對降低的特點。
    今年的住宅供應量和結構都將發生一些變化。從供應量上看，不少因調控政策而延遲入市的樓盤將在今年下半年集中上市。統計顯示，2006年有600多個項目(包括新項目和老項目后期)因“國六條”而需重新規劃、審批，延緩至今年下半年上市。
    中大恒基的一位人士說：“這樣就導致新盤上市出現上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應的相對緊缺，房價必定在一定程度上保持漲勢，而隨著下半年的集中放量，特別是中低價位、中小戶型的增多，就將拉低整體均價，使得房價漲幅減緩。”
    從消費者心態上說，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購房者的“觀望”。此外，對未來將出臺更嚴厲調控政策的預期，再加上不少地方政府都將對經濟適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購房者持幣待購。上述研究人士稱，在2007年整體供應量增加的情況下，實際交易量有可能同比減小。

未來三年漲幅放緩

    2006年的房地產市場是“邊調邊漲”。一些官員的解釋則是，調控效應有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。
    中大恒基的研究報告預測，2007年是調控政策的執行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內。而隨著市場的進一步規范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%。
    從相關數據來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態勢。北京市房地產交易管理網數據顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當降低外，2005和2006年都呈現出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現了一定的回落，從2005年的漲幅22%下降到17%。
    但房地產商認為，住房市場的供不應求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區的土地供應不足。此外，二手房市場不發達，再加上交易環節稅收政策的連續出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。

或將在2009年后“掉頭”

    關于房價將在2009年左右回落的預測也爭論正酣。
    中大恒基報告認為，2009年后，京城樓市的市場供需狀況將趨于合理，再加上“后奧運”時期的投資下降和調控結果的顯現，這將使已經上升到高位的房價“掉頭向下”。
    一些國外投資機構也曾預言，房地產市場將在“后奧運”時期走低。法國巴黎百富勤經濟師秦紅雨預測，由于上個世紀70年代開始實施計劃生育政策，結婚人口數開始相對減少，這樣延續下來，在2009年以后，中國將出現一個巨大的住房需求斷層，房地產市場因此必然面臨重大調整。經濟學家謝國忠也曾稱，2008年或2009年，中國某些地區的房地產業將“跌入谷底”。
    對此，持反對意見的人不在少數。他們認為，中國經濟在未來十年仍將保持8%以上的增速，城市化的加速推進和人們收入水平的提升將支撐對房地產的旺盛需求。
    但從北京市公布的《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》來看，地方政府對“后奧運”的樓市衰退還是有所擔心的。該規劃特別對奧運會前后的住房建設年度安排專門作了交代，奧運會之后的總方針就是：穩定供應，調整布局；并引導投資轉向新城建設。 （費楊生）