經(jīng)濟(jì)參考報

土地增值稅新政影響有多大

2007-01-22 早報特約評論員:馬紅漫來源:《東方早報》2007-01-20

    1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從下月起，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收高達(dá)30%~60%不等的土地增值稅。
    《通知》甫一發(fā)布，立即引起房地產(chǎn)類股票股價下挫，并傳動至銀行股。從2007年伊始，建設(shè)部發(fā)布的“90/70”政策細(xì)則的征求意見稿，在一天之內(nèi)被撤銷，到該《通知》的順勢發(fā)布，這足以表明，2007年政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心在進(jìn)一步強(qiáng)化而非松動。
    就《通知》的具體內(nèi)容而言，其實(shí)只是1994年財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及實(shí)施細(xì)則的重申。但是，與以前的發(fā)文不同，此次《通知》特別強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)條例的規(guī)定，也就明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，進(jìn)而取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。有機(jī)構(gòu)測算，《通知》實(shí)施后，開發(fā)企業(yè)需繳納的土地增值稅將達(dá)到利潤的30%~42.5%。
    土地增值稅新政對于開發(fā)商的影響主要有兩點(diǎn)，一是房產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)將隨之變化。以往，在房產(chǎn)市場上，有能力“圈地者”為王；而該政策實(shí)施后，那些大量土地儲備的開發(fā)商，將會因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危機(jī)”。囤積土地的行為必將隨之被遏制，商品房供給將可能隨之增加。這一點(diǎn)對于改變目前房產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求局面當(dāng)具積極意義。
    二是開發(fā)商資金鏈條的壓力驟增。在預(yù)征制度下，開發(fā)商可以通過延緩注銷項(xiàng)目公司時間等方法，拖延繳納增值稅的時間。但是，此次《通知》對開發(fā)商繳納增值稅的時間進(jìn)行了嚴(yán)格界定，拖延的可能性幾乎不復(fù)存在。如此一來，資金鏈條總體緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨極大的資金壓力，甚至?xí)虼似飘a(chǎn)倒閉。
    土地增值稅實(shí)施后，對于房價走勢的影響也與開發(fā)體系的變動緊密相關(guān)。其一，土地增值稅屬于交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣方很可能將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中。當(dāng)然，由于土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅制，所以在成本不變的情況下，收入的增長意味著增值額的增長，從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長加快。因而，開發(fā)商并不可能簡單將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上，一味通過漲房價來保證利潤。
    其二，《通知》實(shí)施后，將在短期打擊房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤地“行為，進(jìn)而有助于增加房產(chǎn)市場的供給總量，平衡供求關(guān)系。但從長期來看，由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率被削減，市場整體供給進(jìn)入意愿有可能縮減，因此從增量供給來看，出現(xiàn)減少的可能性反而會加大。
    綜合上述因素，隨著2006年一系列打擊投機(jī)行為新政的實(shí)施，投機(jī)性購房比例逐漸縮小，而結(jié)婚、落戶等剛性需求比例越來越大，因此，購房者整體議價能力較弱。而商品房供給方則較為復(fù)雜，一方面，“囤地行為”減少后房產(chǎn)供應(yīng)將在即期有所增加；另一方面，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的沖動具有現(xiàn)實(shí)可操作性。因此，短期價格波動或取決于買賣雙方的博弈能力。但放眼長遠(yuǎn)，由于房產(chǎn)企業(yè)處于相對強(qiáng)勢，特別是伴隨著房產(chǎn)業(yè)的淘汰整合，其市場勢力將會進(jìn)一步強(qiáng)化，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁部分稅負(fù)、繼而引發(fā)房價上漲可能性較大。
    當(dāng)然，最終的市場反應(yīng)，還會因《通知》實(shí)施的具體執(zhí)行力度、各個地區(qū)房產(chǎn)市場的不同而有所差異。但是，一旦出現(xiàn)房價隨新政實(shí)施而上漲的結(jié)果，《通知》所帶來的效應(yīng)便背離了調(diào)控政策的初衷。從這個意義上講，除了采取稅收手段，諸如加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的財政支持力度等等，這些有助于平衡供求關(guān)系的手段措施也當(dāng)配合使用。