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      土地增值稅新政影響有多大
          2007-01-22    早報特約評論員:馬紅漫    來源:《東方早報》2007-01-20
          1月16日,國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》),要求從下月起,正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收高達(dá)30%~60%不等的土地增值稅。
          《通知》甫一發(fā)布,立即引起房地產(chǎn)類股票股價下挫,并傳動至銀行股。從2007年伊始,建設(shè)部發(fā)布的“90/70”政策細(xì)則的征求意見稿,在一天之內(nèi)被撤銷,到該《通知》的順勢發(fā)布,這足以表明,2007年政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心在進(jìn)一步強(qiáng)化而非松動。
          就《通知》的具體內(nèi)容而言,其實(shí)只是1994年財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及實(shí)施細(xì)則的重申。但是,與以前的發(fā)文不同,此次《通知》特別強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)條例的規(guī)定,也就明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納,進(jìn)而取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。有機(jī)構(gòu)測算,《通知》實(shí)施后,開發(fā)企業(yè)需繳納的土地增值稅將達(dá)到利潤的30%~42.5%。
          土地增值稅新政對于開發(fā)商的影響主要有兩點(diǎn),一是房產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)將隨之變化。以往,在房產(chǎn)市場上,有能力“圈地者”為王;而該政策實(shí)施后,那些大量土地儲備的開發(fā)商,將會因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危機(jī)”。囤積土地的行為必將隨之被遏制,商品房供給將可能隨之增加。這一點(diǎn)對于改變目前房產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求局面當(dāng)具積極意義。
          二是開發(fā)商資金鏈條的壓力驟增。在預(yù)征制度下,開發(fā)商可以通過延緩注銷項(xiàng)目公司時間等方法,拖延繳納增值稅的時間。但是,此次《通知》對開發(fā)商繳納增值稅的時間進(jìn)行了嚴(yán)格界定,拖延的可能性幾乎不復(fù)存在。如此一來,資金鏈條總體緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨極大的資金壓力,甚至?xí)虼似飘a(chǎn)倒閉。
          土地增值稅實(shí)施后,對于房價走勢的影響也與開發(fā)體系的變動緊密相關(guān)。其一,土地增值稅屬于交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi),那么賣方很可能將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中。當(dāng)然,由于土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅制,所以在成本不變的情況下,收入的增長意味著增值額的增長,從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng),使得稅負(fù)增長加快。因而,開發(fā)商并不可能簡單將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上,一味通過漲房價來保證利潤。
          其二,《通知》實(shí)施后,將在短期打擊房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤地“行為,進(jìn)而有助于增加房產(chǎn)市場的供給總量,平衡供求關(guān)系。但從長期來看,由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率被削減,市場整體供給進(jìn)入意愿有可能縮減,因此從增量供給來看,出現(xiàn)減少的可能性反而會加大。
          綜合上述因素,隨著2006年一系列打擊投機(jī)行為新政的實(shí)施,投機(jī)性購房比例逐漸縮小,而結(jié)婚、落戶等剛性需求比例越來越大,因此,購房者整體議價能力較弱。而商品房供給方則較為復(fù)雜,一方面,“囤地行為”減少后房產(chǎn)供應(yīng)將在即期有所增加;另一方面,開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的沖動具有現(xiàn)實(shí)可操作性。因此,短期價格波動或取決于買賣雙方的博弈能力。但放眼長遠(yuǎn),由于房產(chǎn)企業(yè)處于相對強(qiáng)勢,特別是伴隨著房產(chǎn)業(yè)的淘汰整合,其市場勢力將會進(jìn)一步強(qiáng)化,開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁部分稅負(fù)、繼而引發(fā)房價上漲可能性較大。
          當(dāng)然,最終的市場反應(yīng),還會因《通知》實(shí)施的具體執(zhí)行力度、各個地區(qū)房產(chǎn)市場的不同而有所差異。但是,一旦出現(xiàn)房價隨新政實(shí)施而上漲的結(jié)果,《通知》所帶來的效應(yīng)便背離了調(diào)控政策的初衷。從這個意義上講,除了采取稅收手段,諸如加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的財政支持力度等等,這些有助于平衡供求關(guān)系的手段措施也當(dāng)配合使用。
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