2010年注定是資本市場的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場又一項重大制度創新成果。近日，知情人士向記者透露，上海的權益型REITs方案正在積極研究制定中，預計初步方案將在今年下半年成形，且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所

　　促進商業地產

　　上述知情人士表示，目前權益類REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權益型REITs為公司型，房地產公司必須將旗下地產賣給REITs，其中涉及地產標的溢價，需要繳納大量稅收。此外，基金也在爭取尋求突破現有規定，擴大經營范圍，期待成為REITs發起人。
　　記者了解到，上海REITs方案中兩個獨立的REITs產品正在并行研究，注入資產均為商業地產資源，一個是張江集團旗下商業地產資源，另一個是位于浦西的一家商業地產集團。
　　“從當前情況看，預計國內首只股權REITs將在2010年第一季度上市，債權REITs將在股權REITs前出臺。”智利盈理財網分析師詹建功這樣預測。
　　他認為，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業地產融資。“REITs可以打通房地產行業的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，促進商業地產發展。”

　　或擔地產融資重任

　　REITs試點首發有望在北京、天津、上海三大直轄市內進行。根據目前公布的最新進展，上海浦東新區REITs試點方案已經上報，方案為央行主導的債權版模式，發起公司為陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團、金橋集團等浦東四大國有企業。
　　目前，三地的REITs試點工作已經全部準備就緒。由央行牽頭，銀監會、證監會等11個部門成立的“REITs試點管理協調小組”，已完成試點實施方案的制定。
　　而對于日前國辦通知中提出的要加強房地產信貸風險管理、進一步完善房地產信貸風險管理制度的政策，有分析師認為，單從這一政策來看，對中小房地產企業影響較大，但是從證監會和國土部的相關政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格，房地產企業可能又將面臨資金問題，融資的重擔又將落在ＲＥＩＴs身上。
　　“以往房地產信托模式比較簡單，只是對某個房地產開發項目進行信托貸款。但現在一些房地產信托卻表現出類基金化的做法，信托計劃先有資金池，再從項目池中選擇項目進行投資。”西南財經大學信托與理財研究所分析師趙楊表示。
　　在他看來，這些變化表明一些信托機構正在積極行動，試圖在房地產領域擁有更多話語權，也希望為未來開展REITs進行市場布局。

　　推出時機應斟酌

　　目前，無論政策支持還是輿論環境，REITs似乎都處于蓄勢待發的節骨眼上，但一些市場人士擔心當下并不是推出REITs的黃金時間。
　　建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東近日出席由中國風險投資研究院主辦的“世界華人金融精英陸家嘴峰會”時直言，這幾年上海、北京的物業價格不斷上升，相反租金水平卻在下降。
　　“在這種情況下，租金回報率如果完全按照市場化來操作，是滿足不了REITs投資人要求的。”他說。
　　富邦期貨董事長史綱則指出，推出REITs最好的時機應該是房地產市場低迷時期，到時候，由于資金周轉問題，地產商會更愿意將不適合分割出售的商業物業資產，整體出售給REITs。
　　李曉東坦言，要在當前時間節點推也只能是債券型REITs，這樣開發商更容易接受。