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      住宅VS高端物業 中國樓市“冷熱兩重天”
          2008-08-15    作者:王婷    來源:中國證券報
        從7月份各方統計數據來看,在今年剩下的不到4個月的時間內,中國住宅市場走弱的局面應該很難扭轉。然而,高端物業板塊卻逐漸呈現出另一派景象。坊間認為,同樣是價值的理性回歸,兩者的對比,反映出中國樓市投資趨勢的一種變化。
        土地價格增速減慢加上銀行信貸收緊,個人貸和開發貸受到嚴格控制,促使各地住宅房地產價格有必要,也有條件下降。
        統計顯示,7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%,漲幅比6月低1.2個百分點。調查結果還表明,7月份新建住房銷售價格同比上漲7.9%,漲幅比6月低1.3個百分點。這些統計數據往往并未包括開發商給出的隱性折扣部分。房價一直堅定上漲的北京地區,在今年7月也出現了小戶型和二手房滯漲的局面。中國的許多二、三線城市的住宅房地產價格,或保持溫吞的增速,或呈現不同程度的縮水。
        從國外經驗來看,住宅類房地產價格上漲過快并不正常。坊間普遍認為,住宅類房地產價格走低是一種理性回歸,能有效抑制住宅類房地產被過度投機炒作,優化市場秩序,保障民生住房。
        與住宅市場價量齊跌的局面相比,在奧運、上海世博會等因素的帶動下,中國經濟發展前景仍然被看好。在需求量增長的環境下,中國不少高端物業吸引了更多資本,尤其是外資的介入。由于海外房地產市場更為疲軟,中國的房地產市場發展起步晚,回報率高,諸多外資機構還是愿意以中國的高端物業作為資產配置。
        以寫字樓為例,據統計,第二季度,北京甲級寫字樓空置率小幅上升,達到13.2%,比上季度提高0.6個百分點。本季度租金繼續保持強勁的增長趨勢,達到了191.9元/平方米/月,環比上漲6.6%,同比上漲18.5%,是近7年來增速最快的一個季度。分析認為,在奧運期間,市場潛在的吸納量在兩個月左右時間沒有得到釋放,奧運會后交易活躍程度會出現一個小高潮。上海、深圳等地區的寫字樓租金也保持著穩步的上漲。二線城市成都的甲級寫字樓平均月租金也環比上漲2.74%,同比上漲17%。
        由于高端物業熱度不減,今年上半年,中國境內有13個項目被確認為外資收購,總投資規模已接近去年的63%。這些項目主要是商業地產、大型寫字樓和酒店式公寓項目。
        此外,由于130號令的限制,外資通過外債投入房地產市場的方式已被限制。不少外資如今正采取更為曲折的方式進入中國的高端物業市場,其中被使用得最多的為離岸交易,即外資機構向手中擁有中國物業的其它外資機構購買資產;其次是尋找具有豐富當地資源的內地開發商,通過合資公司共同開發項目。
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