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      萬科長陽地王“踏空”
      去年地王今朝賤賣 2天售罄854套房
          2010-07-27    作者:盧元強 邱瑟 虎常春    來源:國際金融報

          無可爭議的事實是,去年的地王,今年甩貨賤賣了。所以廉價甩賣,才是萬科長陽半島首期854套房源2天內被搶光的秘密。萬科這一次“賤賣”可以看作是此前公園五號商業(yè)地產賤賣的延續(xù)。當然,任何時候低價賤賣都是情非得已。外界看到的慶功宴也許是表象,地王“踏空”才是真相。
        854套房源,2天售罄!是逆市熱銷還是忍痛甩貨?在火爆的銷售現場,誰又能察覺北京萬科董事長毛大慶的痛苦?

        昔日地王今日賤賣

        7月24日,萬科長陽半島開盤。854套房源,近7000組意向購房者,2天內搶購一空。在成交量一片低迷的北京房地產市場,萬科讓所有人感覺到樓市酷暑的炙熱,不過,除了萬科的高層自己。
        2009年9月,剛從凱德置地跳槽萬科的毛大慶親自率隊參與競拍房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地項目。在經過長達164輪的激烈競價后,國資背景的開發(fā)企業(yè)中建、北京城建和中國遠洋退出,萬科以22億元的高價最終勝出,成為當時的房山地王。該項目總投資61.13億元,總建筑面積達100萬平方米,成為萬科進入北京23年來開發(fā)的最大項目。
        當時,該塊土地的樓面地價已經接近6500元/平方米。業(yè)界保守預估,中糧萬科在此項目上的定價,將在15000至17000元/平方米。如果沒有遭遇地產宏觀調控,長陽半島項目將為萬科帶來豐厚的收入和利潤。
        但是,宏觀調控打亂了萬科的計劃。長陽半島正式開盤時,整個項目均價13400元/平方米,其中板樓15000元/平方米左右,塔樓中部分靠近地鐵的房源售價甚至不足11000元/平方米。首期開盤的854套房源中,主力戶型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居。按照這一開盤均價,作為商品房的長陽半島與相鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價相比,高出僅僅900元/平方米。而萬科長陽半島賣的是精裝修,“鄰居”限價房只是毛坯房。

        現金流或已吃緊

        綜合萬科公布的數據顯示,萬科2010年上半年累計實現銷售面積320.2萬平方米,實現銷售金額367.7億元,成為上半年惟一一家銷售超過300億元的企業(yè)。
        但是根據中國指數研究院的統(tǒng)計數字,同樣是2010年上半年,萬科共取得39個項目,以251.44億元的拿地總價和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據著總價以及總面積兩榜榜首。
        251.44億元買地錢,加之在全國幾十個在建工程所需源源不斷投入的資金,讓萬科的現金流空前緊張。即便半年367.7億元這樣驕人的業(yè)績,也讓萬科不得不采取低價策略,犧牲掉唾手可得的利潤,加快現金的回收。
        申銀萬國近日發(fā)布的一份研究報告顯示,僅在6月份,萬科在全國所有項目平均降價幅度達到14.3%,其中前期價格較高的項目降價幅度更大,上海地區(qū)降價幅度達到20%,深圳達到15%。要知道,萬科的靈魂人物王石多次公開宣揚,“毛利潤超過25%的項目萬科不會去做”。如按照17000元/平方米的預期價格計算,萬科長陽半島項目的降價幅度為21%。如果王石所言最高25%毛利屬實,則萬科長陽半島項目毛利不到5%,已經是虧本甩賣了!
        萬科相關負責人表示,萬科這一期房源售罄后的認購金額超過10億元。如果不是遭遇宏觀調控,長陽半島不賤賣,僅首期就最少可以多賣2.5億元。

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