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      轉戰二、三線 三巨頭營銷折射樓市結構分化
          2010-03-15    作者:郭成林    來源:上海證券報

          截至11日,內地住宅地產三位巨頭相繼披露了前兩個月的銷售業績。記者經計算后發現,銷售均價在萬元以上的萬科、金地,銷售面積均同比下降;而均價在7千元左右的保利,則實現銷售面積、銷售額同比正增長。這一現象在目前一、二線“緊縮”、三、四線“繁榮”的行業背景下,為住宅市場結構分化提供了某種佐證。
          金地集團11日公布業績快報,2010年前2月累計實現銷售面積7.41萬平方米,同比下降58.6%;累計銷售額8.06億元,同比下降52%。公司解釋銷量下滑主要是可售存貨下降所致。
          此前,萬科公布了今年前兩月銷售數據。1至2月,萬科累計銷售面積73.5萬平方米,同比減少8.4%;實現銷售額87.8億元,同比增長44.3%。
          由此來看,在經營業績上金地“量價齊降”,萬科則是“量跌價升”。資料顯示,兩公司年初來所售項目主要集中在一線城市郊區、二線城市中心,而經折算兩者的每平方米銷售均價皆過萬元。其中,萬科前兩月均價約1.2萬元,雖較去年12月1.38萬的歷史最高均價環比小降,但同比仍大增58%,公司正借此實現銷售額的正增長。
          保利地產業績可謂三巨頭中最佳。前兩個月,保利累計實現簽約面積61.92萬平方米,同比增長58.63%;實現簽約金額47.71億元,同比增長40.57%。
          值得注意的是,折算保利前兩月的每平方米銷售均價在7706元,其中2月均價更降至6715元,環比下降18%,同比大降31.3%。資料顯示,保利年初以來的項目主要集中在二、三線城市。
          統計局10日公布的地產市場運行情況報告顯示,全國前兩月住宅銷售面積和金額同比增36.6%、70.8%,即三巨頭業績均未完全“達標”。其中,三、四線城市住宅市場呈現購銷兩旺的繁榮局面,而一、二線城市則在量跌價平的僵局中躑躅前行。
          而據中國指數研究院最新統計的數據,今年前兩月上海等4個一線城市下滑18%,其中深圳跌幅最大,達50%,15個二線城市增長28%,但各地區分化嚴重,大量三、四線城市增長51%。
          由此來看,金地、萬科、保利三家公司的經營數據,正折射出住宅市場結構正日益分化。而該現象又反映了2010年地產業的復雜生態——即調控導致全國住宅市場成交劇減,而戶籍新政及城鎮化提速,又為二、三線城市房地產市場帶來巨大發展空間。

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