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提要
中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖或是小荷才露尖尖角，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
近期系列數(shù)據(jù)表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好的有利因素在不斷增加和積累。但是，如果從整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期性角度看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否走出了低谷還有待于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。
我們可以來(lái)比較一下2006年至2008年房地產(chǎn)運(yùn)行的數(shù)據(jù)。我們先從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額情況來(lái)看，三年增長(zhǎng)分別為19382億(增長(zhǎng)21.8%)、25279
億(增長(zhǎng)30.2%)、30579億(增長(zhǎng)20.9%)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額增長(zhǎng)分別為26880億、37256億、46647億；全國(guó)房屋施工面積分別增長(zhǎng)為17.1%、21.1%、16.0%；全國(guó)房屋峻工面積分別增長(zhǎng)為負(fù)0.6%、4.3%、負(fù)3.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分別為增長(zhǎng)12.2%、增長(zhǎng)23.2%、負(fù)19.7%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額分別增長(zhǎng)為18.5%、42.1%、負(fù)增長(zhǎng)19.5%。
從2007年下半年開(kāi)始，面對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)快速飚升、房地產(chǎn)產(chǎn)能迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)泡沫也越吹越大。在這樣的情況下，政府用房地產(chǎn)新政策改變了房地產(chǎn)投資需求的進(jìn)入條件，從而讓產(chǎn)能高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求突然收縮。因?yàn)椋绻醒胝贿@樣做，讓房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大，那么這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續(xù)，而且會(huì)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)、銀行風(fēng)險(xiǎn)。從上述的數(shù)據(jù)可以看到，2007年房地產(chǎn)各方面的數(shù)據(jù)都快速增長(zhǎng)，但是2008年隨新政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的根本性逆轉(zhuǎn)。而這種逆轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)為住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額高于近20%負(fù)增長(zhǎng)。
2008年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額的負(fù)增長(zhǎng)說(shuō)明了什么呢？房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的情況有很大的不同。從其他產(chǎn)業(yè)的情況來(lái)看，其投資增長(zhǎng)之后是產(chǎn)能增加，產(chǎn)品供應(yīng)的增加。先有投資的增長(zhǎng)，然后才有產(chǎn)能擴(kuò)張、產(chǎn)品供給增加。但房地產(chǎn)業(yè)的情況有些不同。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是采取完全的住房預(yù)售制，住房投資開(kāi)發(fā)往往會(huì)滯后于住房銷(xiāo)售。在住房預(yù)售制下，前一期的住房預(yù)售也就是下一期住房投資開(kāi)發(fā)。從上述的數(shù)據(jù)可以看到，由于上述數(shù)據(jù)表明2007年住房銷(xiāo)售快速飚升，這就使得在2008年住房銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)近20%的情況下，但其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工與峻工增長(zhǎng)則不低。所以在上半年，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售下降對(duì)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)影響還沒(méi)有反映出來(lái)。但是，2008年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的負(fù)增長(zhǎng)開(kāi)始從各個(gè)方面反映在房地產(chǎn)及與房地產(chǎn)相關(guān)各個(gè)產(chǎn)業(yè)上來(lái)。
可以說(shuō)，2008年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)上半年看上去還是鶯歌燕舞，但是到了下半年即刻出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)全面下行，其中最為重要的原因有兩個(gè)方面。一是上面所指的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年開(kāi)始調(diào)整之后，它必然在2008年下半年反映在其他行業(yè)上去。可以看到，從2008年下半年開(kāi)始，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)由于需求突然收縮，從而使這些行業(yè)的價(jià)格迅速調(diào)整。比如，中國(guó)鋼鐵業(yè)其產(chǎn)品的價(jià)格在2008年上半年還十分堅(jiān)挺，但到下半年其產(chǎn)品的價(jià)格迅速下跌。有些品種跌幅達(dá)到50%以上，同時(shí)，在2008年11月，繁榮紅火了多年中國(guó)的鋼鐵業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)的虧損。鋼鐵業(yè)生產(chǎn)的全面收縮，也會(huì)引起相關(guān)上下游行業(yè)生產(chǎn)全面收縮。比如，電力、鐵礦石、運(yùn)輸、煤炭等。而當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年出現(xiàn)全年近20%銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)，它也就會(huì)引起2009年與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)全面收縮，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也就會(huì)處于下行調(diào)整的空間。因此，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)沒(méi)有全面復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)要全面回暖還尚未過(guò)早。更何況，即使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，它對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響仍然滯后半年及一年以上，這自然會(huì)推遲國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的時(shí)間。二是2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然出現(xiàn)下行的風(fēng)險(xiǎn)，是受外部需求突然收縮的沖擊。這一點(diǎn)這里就不討論。
從以上的分析可以看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的問(wèn)題，對(duì)內(nèi)是房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩與需求不足，并由此影響到關(guān)聯(lián)行業(yè)生產(chǎn)的全面收縮。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩與需求不足的問(wèn)題，并非是真正的產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)多，居民消費(fèi)不了，而是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有隨著這一輪的經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整而調(diào)整或調(diào)整的深度或廣度不夠，從而使得大量的房地產(chǎn)產(chǎn)能不能夠通過(guò)居民消費(fèi)需求釋放出來(lái)來(lái)消化。因此，只有通過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的周期性調(diào)整，通過(guò)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓房地產(chǎn)業(yè)自行優(yōu)勝劣汰，房?jī)r(jià)全面理性回歸，才能讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)，讓百姓有支付能力買(mǎi)得起房，這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能恢復(fù)與繁榮或回暖。而且這種調(diào)整有一個(gè)不短的周期，如果房地產(chǎn)商一看到房地產(chǎn)銷(xiāo)售上升，就通過(guò)價(jià)格上漲的方式來(lái)阻礙這種調(diào)整，那么這不僅會(huì)延緩國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，也會(huì)阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。因此，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面調(diào)整，就認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)緩解或回暖。這是不可能的，與現(xiàn)實(shí)會(huì)相差很遠(yuǎn)。
(作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員) |