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    1. 回購商品房充當保障房看上去很美
      2015-01-30    作者:葉檀    來源:每日經濟新聞
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        政府回購商品房充當保障房。這是消化庫存、保障民生之舉,本質上是政府繼土地市場后在開發市場入市托市,充當房地產市場的風向標。

        1月24日,福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,此前1月6日,住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》,鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房。1月20日,住建部部長陳政高表態,房地產庫存高企的三、四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

        有兩大要點值得關注。房地產開發企業轉變盈利模式,從開發出售轉向租售并舉,住建部政策明確“支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租,支持房地產開發企業改變經營方式,從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變”,這不僅意味著盈利模式的轉變,也是盈利水平的長期下降。

        貨幣上升周期、房地產牛市周期,開發商出售房地產可以獲得不菲的回報,甚至捂盤惜售直接獲得資產品價格大幅上升的收益。2005年福州市物價局一份讓市場沸沸揚揚的調查顯示,開發商利潤率平均約50%,最低約20%,最高超過90%,這當然引起反彈,開發周期、隱性成本不清晰,也沒有計入低谷時期的風險。

        保守估計,房地產牛市周期利潤率在20%左右,但到熊市周期利潤率可能只有3%,甚至有的開發商還要虧本經營。政府鼓勵開發商從出售轉為租售并舉,租金回報率長期維持在5%已經算比較好,通常房屋供給比較穩定,而租金上下起伏較大。以南昌為例,根據搜房網數據,2014年12月南昌新售商品房均價為每平方米8850元,平均租金為每月每平方米22.66元,不算物業管理費,如果是個人投資者,租金年化回報率在3%左右,還不如去銀行存5年定期存款。對于開發商而言,還要加上土地、融資、人力等成本,這樣的收益是不可接受的。

        政府鼓勵開發商從投資、出售轉向出租,是逼著開發商承認盈利模式的轉變,承認市場的嚴冬已經到來。

        如果是政府回購商品房充當保障房,情況略好,但也好不到哪里去。以安徽蕪湖為例,截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶,其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。蕪湖市政府以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房,只能選擇2007年以后建設的建筑面積不超過120平方米的商品房。若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權,由政府持有30%產權,被保障人員持有70%產權,若回購商品房充當定向安置房,如棚改中的安置房,實行完全產權,即被安置人員擁有100%的產權。

        政府收購時的價格是當時市場所能出的最低價格,可能低15%到20%左右,如福州業內開發商透露,2014年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房,價格也差不多低于市價15%。這一價格如果能為市場托底是個好事,不過,由于房地產價格大幅下挫,政府托的就不是剛性底,曾經出現過政府托底購買的保障房價格還高于周邊樓盤的現象,原因就是市場價格的大幅下滑。

        在具體的操作中,對于政府而言面臨諸多選擇,現在受共有產權等因素影響,經濟適用房尋租現象等消失,但政府的尋租空間變大,收購時選擇哪個樓盤,以什么樣的價格收購,如果暗箱操作,極易滋生腐敗,在保障房可憐的經費上拔毛。選擇的程序與透明就成為最重要的環節,本質上,這就是政府采購。

        回購商品房充當保障房,聽起來很美,但對房地產市場不會起根本作用。

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