加拿大央行最近發布的2014年下半年金融系統評估報告指出,加拿大的房價被高估了30%之多,而家庭負債高企和房價高估,是當前加拿大經濟面臨的兩大風險。今年油價持續走低,對加拿大經濟造成沖擊,當地樓市能否降溫?
加拿大房價過去曾多次被一些金融公司和權威機構預測高估了。國際貨幣基金組織(IMF)就曾認為加拿大房價被高估了10%,而國際信用評級公司惠譽去年8月認為加拿大的房屋價格大約被高估了20%,其中西部溫哥華的房價被高估了25%。
單就溫哥華來說,當地多數業內人士認為,溫哥華的房價雖然高得嚇人,但實際上泡沫成分并不大,因為這里昂貴的房子多數是被外國人買走了。這些買主或是近幾年過來的移民,或者海外投資者,他們很少從加拿大銀行貸款來購買溫哥華的房子,因此即便將來加拿大利率調高,對這些從海外帶錢進來購買房子的人不會有什么影響。而只要有新移民不斷進來,對住房的需求就會持續增加,房價被高估的可能性即便存在,房價下跌的可能性也很小。
如果真的發生房價下調的話,移民人數少、經濟發展緩慢的一些中小城市,房價下調的幅度將會超過多倫多和溫哥華這樣的大城市。
事實是,加拿大的房價一直持續走高,多年來都沒有經歷過房價大幅下跌的情況。在許多分析人士看來,加拿大既沒有美國富有,也沒有美國強大,收入也不比美國高,憑什么房價貴那么多?這里面顯然存在一定的泡沫。不過,加拿大抵押貸款和住房公司首席經濟學家鮑勃·杜根表示,加拿大的房價在全國層面“有點”被高估了,但其他方面基本平衡,總體而言,房價回調的風險不大,不用過于擔心。蒙特利爾銀行資本市場首席經濟學家道格拉斯·波特認為,房價被高估并非一個普遍的事實。
問題是,如果加拿大的房價真被高估了,那么會下跌30%嗎?如果下調,又會在什么時候?
加拿大央行行長波羅茲說,房價被高估的情況可能引發房價的下調,給加拿大經濟帶來一定的風險。
加拿大皇家銀行去年夏季曾發出警告說,如果加拿大的房貸利率開始提高,那么房價就會在第二年或第三年開始出現“全面下跌”,因為大城市的房價高漲,主要得益于利率偏低,一旦利率上調,許多人還不起貸款,自然會出現大批拋售的現象,房價的泡沫將會破裂。
另外,最近國際原油價格暴跌對加拿大的經濟也將產生一定影響,尤其是對能源行業沖擊較大。一些分析人士認為,原油價格如果維持在目前的價位上,將使加拿大2015年的GDP下降0.3個百分點,這必然會影響到普通居民的收入,會導致部分居民出現還貸困難。不過,為了避免造成恐慌情緒,加拿大央行對樓市的態度仍審慎樂觀,稱房價會出現平緩增長的“軟著陸”,而不會出現美國金融危機時那樣的崩盤,因為加拿大經濟畢竟仍處于“廣泛復蘇”的階段,整體金融狀況穩定。