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    1. 不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅開征打下基礎(chǔ)
      2014-12-26    作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)    來源:證券時報
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        自2007年《物權(quán)法》明確“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”后,這一制度建設(shè)長期停滯不前。新一屆政府執(zhí)政以來,保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的制度建設(shè)明顯提速:機(jī)構(gòu)設(shè)置、政策支持和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布在2014年相繼完成,不動產(chǎn)信息管理平臺也有望在2015年建成。這意味著,全國范圍的、全面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)入實(shí)施階段,而信息平臺也將開始運(yùn)轉(zhuǎn)。這對我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型和社會建設(shè)的影響是里程碑式的。

        為現(xiàn)代公共財政提供基礎(chǔ)

        不管怎么強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要意義都不為過。開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,首要的意義就在于落實(shí)物權(quán)法,保障不動產(chǎn)交易安全,保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán);其次,整合散亂在各職能部門之間的不動產(chǎn)碎片信息,摸清不動產(chǎn)“家底”,為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù),提高政府治理效率和水平,方便群眾。筆者認(rèn)為,開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,其最大的意義在于為我國現(xiàn)代公共財政提供基礎(chǔ),為我國未來稅制改革奠定基礎(chǔ)。

        國家現(xiàn)代財政功能是提供公共服務(wù),既包括醫(yī)療、教育、社會福利、社會服務(wù)、環(huán)境保護(hù)等,也包括市場和社會運(yùn)轉(zhuǎn)需要的政策和制度。要提高公共產(chǎn)品供給的有效性,如哪里需要公共產(chǎn)品、誰需要公共產(chǎn)品、需要多少、如何定價等等,不能靠專斷式的、非專業(yè)化的,甚至是“拍腦袋”式的任意決定,這樣會浪費(fèi)公共資源,而是需要通過摸清底數(shù),建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和相應(yīng)的信息系統(tǒng),以此來進(jìn)行翔實(shí)的核算和統(tǒng)計,為公共產(chǎn)品供給提供科學(xué)的依據(jù)。由于不動產(chǎn)不可移動,擁有不動產(chǎn)就意味著在某一區(qū)域居住和生活,就產(chǎn)生了對該區(qū)域公共服務(wù)的需求。因此,某一區(qū)域不動產(chǎn)狀況的基本情況就是公共產(chǎn)品供給的依據(jù),如擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的居民越集中的區(qū)域,對公共產(chǎn)品的需求也就越多;不動產(chǎn)價值較高的地方,對公共產(chǎn)品需求的質(zhì)量也就越高,如對警察的需求;不同類型不動產(chǎn)(工業(yè)、商業(yè)和住宅),不同產(chǎn)權(quán)狀況的不動產(chǎn)(集體產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)、租賃和購買產(chǎn)權(quán)等)對公共產(chǎn)品需求也有差異。

        以不動產(chǎn)稅替代土地財政

        政府提供公共服務(wù)的資金來源于公共服務(wù)享用者繳納。一般來講,因?yàn)橄碛昧斯卜⻊?wù)產(chǎn)品而對居民收費(fèi),很難做到“享用多少、收費(fèi)多少”的量化公平,而不動產(chǎn)溢價(表現(xiàn)在地價或房價上漲的幅度)與附著于其上的公共服務(wù)水平及其變化程度則密切險關(guān)。于是,征收不動產(chǎn)稅,就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護(hù)的基本手段。因此,不動產(chǎn)稅是為政府公共服務(wù)的供給提供融資的工具。

        以不動產(chǎn)稅來替代土地財政,則是我國公共財政轉(zhuǎn)型的方向。在我國快速城市化時期(過去10多年來,我國年均城市化增速是發(fā)達(dá)國家快速城市化時期的2-3倍),對公共服務(wù)的需求在短期內(nèi)被放大。由于我國沒有西方式的地方政府信用(市政債),利用國有土地一級市場壟斷,就找到了一條公共服務(wù)投資的資金獲取路徑。具體來說,地方政府通過市場化出讓國有土地使用權(quán),獲得了土地出讓收入和相關(guān)房地產(chǎn)稅收,投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

        因此,購買了國有土地上面的不動產(chǎn),就相當(dāng)于免費(fèi)享用未來一定年限(住宅70年,非住宅40年或50年)政府提供的公共服務(wù)。因此,土地價格包括兩部分,一部分是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本,另一部分就是未來公共服務(wù)設(shè)施建成后的服務(wù)成本(這一部分在國外通過房產(chǎn)稅來征集)。于是,對存量房地產(chǎn)(未滿70年的住宅,未滿40年或50年的非住宅)征稅,就存在重復(fù)征稅的嫌疑,這是業(yè)界質(zhì)疑“房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收”的根本原因。隨著城市化從快速推進(jìn)向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變后(即城市化率從50%到70%),需要一次性供給并長久使用的城市公共服務(wù)設(shè)施(軌道交通、城市道路、地下管網(wǎng)等)基本建成,而城市房地產(chǎn)也將進(jìn)入存量時代,即存量土地和房屋的交易,土地作為公共服務(wù)融資工具的地位迅速下降。

        為房產(chǎn)稅開征打好基礎(chǔ)

        同時,由于城市人口繼續(xù)增加,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化,城市區(qū)域功能優(yōu)化調(diào)整,單位土地的產(chǎn)出將會繼續(xù)上升,城市公共服務(wù)的質(zhì)量和效率也會越來越高。所有這些,都集中反映在不動產(chǎn)價格會的上升。此時,擁有和不擁有不動產(chǎn)、擁有多少不動產(chǎn),就成為衡量收入差距的主要標(biāo)桿。在個人所得稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅缺失的情況下,通過征收不動產(chǎn)稅,就成為調(diào)節(jié)收入差距、貫徹公共服務(wù)“誰享有、誰付費(fèi)”原則,以及為公共服務(wù)融資的手段。

        而且,不動產(chǎn)稅是我國“建設(shè)型政府”向“公共服務(wù)型政府”轉(zhuǎn)型的最好工具。原有的流轉(zhuǎn)稅制下,經(jīng)濟(jì)規(guī)模越大,政府稅收越多。因此,政府關(guān)心的是經(jīng)濟(jì)規(guī)模,而不是公共產(chǎn)品供給。在不動產(chǎn)為主的財產(chǎn)稅制下,政府能夠征得多少稅,取決于不動產(chǎn)的規(guī)模及評估價值,不動產(chǎn)規(guī)模越大、價值越大,征的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)的價值不斷增長,政府就要更好地供給公共服務(wù)。這樣,政府最關(guān)心的就是老百姓對自己提供的公共服務(wù)是否滿意,公共職能型政府也就自然成型了。

        以上目的的實(shí)現(xiàn),有賴于通過開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來摸清底數(shù),包括不動產(chǎn)數(shù)量、產(chǎn)權(quán)屬性、所有者歸屬、不動產(chǎn)面積和價格等等,也有賴于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來實(shí)現(xiàn)信息統(tǒng)一和共享,包括不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺等四個方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一,也包括不同業(yè)態(tài)不動產(chǎn)在一個信息平臺上集合。而這些內(nèi)容在將于2015年3月實(shí)施的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》中已經(jīng)作出了明確的立法規(guī)定,這事實(shí)上為房產(chǎn)稅的開征、我國公共財政的轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。

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