一直以來，我們認為，房地產領域的市場化程度是比較高的，從源頭一級市場(土地市場)的“招拍掛”，到二級開發和交易市場，再到三級市場(所謂的“二手房市場”)，整個行業各個鏈條完全實現了市場化。但是，房地產領域的問題是最嚴重的，甚至比源頭沒有實現市場化(即利率市場化)的領域還嚴重。根據中央巡視組反饋情況和各地整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發現了房地產腐敗，占比高達95%，落馬官員基本與房地產有關。

　　看來，并不是一股腦地將被管制的領域放開，就能解決問題，更重要的問題是規范政府行為。由于長期封建歷史傳統形成了“命令-服從”式的統治管理模式，市場體系建立無從談起，民眾市場化的自主行為、遵循法制的意識環境沒有形成，再加上“無法無天”的文革打碎了法律體制。因此，改革開放之初，突破計劃管制的條條框框，選擇了政府主導的發展模式。

　　市場化改革必然是對計劃經濟時期法律體系的突破，或者說是“違法”。在當時，沒有人認為這種“違法”是不合理的。因為，原有的計劃經濟時期的法律體系本身有問題，而且“違法”釋放出的市場效力是非�？捎^的，經濟效率改善、經濟增速提高、老百姓生活面貌改觀。

　　在后發優勢情況下，不管是參與國際市場競爭和分工合作，還是對內的市場化改革，我們只能靠最大限度地發揮自己低成本優勢。在GDP錦標賽模式下，各地方政府在招商引資中無原則地壓低成本，特別是占大頭的土地成本。房地產市場化改革以后，特別是2004年“8·31大限”之后，土地“招拍掛”市場化開啟。地方政府一方面競相降低工業地價來招商引資，另一方面以市場化出讓土地的收入(土地出讓金)來為工業園區基礎設施、城市基礎設施籌集資金。

　　因此，2004年以后房地產市場的源頭——土地市場也已經建立起來。按道理來說，房地產整個產業鏈的市場化已經打通了，但是，土地是作為地方政府融資工具的角色而進入市場的，土地供應不取決于市場本身的需求，而是取決于地方政府融資的需求。所以，我們看到，2006年后，工業用地出讓的占比基本在50%以上，而工業用地價格僅相當于住宅用地的1/10，這明顯與市場用地需求結構(住宅用地需求更大)不符。

　　工業用地低價出讓，同時以高地價住宅為工業基礎設施融資，極大地降低了工業化的成本，使得工業項目的利潤前景非常可觀，產業上下游的投資都火了起來。再加上，高地價刺激住宅需求長期旺盛，相關行業也全部被帶動起來。因此，對短期內投產工業項目、做大工業產值、做大固定資產投資，從而提升政績來說，此種土地政策是非常有效的，但這造成了用地結構畸形，工業用地低效擴張，住宅用地供應不足。

　　更為重要的是，這種服務于招商引資和GDP增長的土地政策，意味著讓地方政府直接插手具體的項目，插手具體用地安排。盡管，政府介入提高了招商的效率，但短期內經濟效率、稅收效率、就業效率很高逐步使得地方政府的手伸得特別長，甚至變得無所不能，這也就必然會產生取代市場、盲目建設，甚至貪腐的問題。

　　在市場化紅利還未消失，要素價格(土地、人口和資金)比較低的情況下，政府介入的負效應并未暴露，因為市場紅利釋放掩蓋了政府主導的弊端。但在市場體系已經形成，市場化的法律體系已經健全，政府直接插手具體項目，除了做大GDP外，效率越來越低，并不斷制造不公平。過去廣為稱道的高效率、特事特辦、綠色通道，已逐步成為繞開法律的借口，而一旦法律無法約束地方政府的行為，效率低下、貪腐問題就難以控制。即便是地方打著各種旗號的改革創新，不僅無法從根本上避免上述問題，反而使得問題出現得更加隱蔽，更加難以監督。

　　正是因為源頭上的土地領域不僅沒有實現市場化，政府介入愈演愈烈，樓市調控再陷入“屢調屢漲”、“屢調屢敗”的死循環。政府脫離樓市市場供求規律，決策多從政績和自身利益的出發，下游的樓市調控怎么能夠實現目標呢?因此，要打破這種循環，關鍵是要將政府權力關進法律的“籠子”，最大限度地減少政府對市場的干預。

　　十八屆四中全會首次將“全面推進依法治國”作為中央全會的主題，也是十八屆三中全會提出的“兩個堅持”的落實與銜接。概括起來，“法治中國”是堅持政府依法行政與堅持法律約束政府的結合，是我國邁向現代市場經濟制度、重塑現代化國家治理能力的必經之路。具體到樓市，當政府無效的、工具化的干預徹底消除后，樓市的問題也就迎刃而解了。