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    1. 從“法治中國”看樓市調控新思路
      2014-10-27    作者:李宇嘉    來源:證券時報
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        一直以來,我們認為,房地產領域的市場化程度是比較高的,從源頭一級市場(土地市場)的“招拍掛”,到二級開發和交易市場,再到三級市場(所謂的“二手房市場”),整個行業各個鏈條完全實現了市場化。但是,房地產領域的問題是最嚴重的,甚至比源頭沒有實現市場化(即利率市場化)的領域還嚴重。根據中央巡視組反饋情況和各地整改通報,在2013年以來被巡視的21個省份中,20個省份發現了房地產腐敗,占比高達95%,落馬官員基本與房地產有關。

        看來,并不是一股腦地將被管制的領域放開,就能解決問題,更重要的問題是規范政府行為。由于長期封建歷史傳統形成了“命令-服從”式的統治管理模式,市場體系建立無從談起,民眾市場化的自主行為、遵循法制的意識環境沒有形成,再加上“無法無天”的文革打碎了法律體制。因此,改革開放之初,突破計劃管制的條條框框,選擇了政府主導的發展模式。

        市場化改革必然是對計劃經濟時期法律體系的突破,或者說是“違法”。在當時,沒有人認為這種“違法”是不合理的。因為,原有的計劃經濟時期的法律體系本身有問題,而且“違法”釋放出的市場效力是非?捎^的,經濟效率改善、經濟增速提高、老百姓生活面貌改觀。

        在后發優勢情況下,不管是參與國際市場競爭和分工合作,還是對內的市場化改革,我們只能靠最大限度地發揮自己低成本優勢。在GDP錦標賽模式下,各地方政府在招商引資中無原則地壓低成本,特別是占大頭的土地成本。房地產市場化改革以后,特別是2004年“8·31大限”之后,土地“招拍掛”市場化開啟。地方政府一方面競相降低工業地價來招商引資,另一方面以市場化出讓土地的收入(土地出讓金)來為工業園區基礎設施、城市基礎設施籌集資金。

        因此,2004年以后房地產市場的源頭——土地市場也已經建立起來。按道理來說,房地產整個產業鏈的市場化已經打通了,但是,土地是作為地方政府融資工具的角色而進入市場的,土地供應不取決于市場本身的需求,而是取決于地方政府融資的需求。所以,我們看到,2006年后,工業用地出讓的占比基本在50%以上,而工業用地價格僅相當于住宅用地的1/10,這明顯與市場用地需求結構(住宅用地需求更大)不符。

        工業用地低價出讓,同時以高地價住宅為工業基礎設施融資,極大地降低了工業化的成本,使得工業項目的利潤前景非常可觀,產業上下游的投資都火了起來。再加上,高地價刺激住宅需求長期旺盛,相關行業也全部被帶動起來。因此,對短期內投產工業項目、做大工業產值、做大固定資產投資,從而提升政績來說,此種土地政策是非常有效的,但這造成了用地結構畸形,工業用地低效擴張,住宅用地供應不足。

        更為重要的是,這種服務于招商引資和GDP增長的土地政策,意味著讓地方政府直接插手具體的項目,插手具體用地安排。盡管,政府介入提高了招商的效率,但短期內經濟效率、稅收效率、就業效率很高逐步使得地方政府的手伸得特別長,甚至變得無所不能,這也就必然會產生取代市場、盲目建設,甚至貪腐的問題。

        在市場化紅利還未消失,要素價格(土地、人口和資金)比較低的情況下,政府介入的負效應并未暴露,因為市場紅利釋放掩蓋了政府主導的弊端。但在市場體系已經形成,市場化的法律體系已經健全,政府直接插手具體項目,除了做大GDP外,效率越來越低,并不斷制造不公平。過去廣為稱道的高效率、特事特辦、綠色通道,已逐步成為繞開法律的借口,而一旦法律無法約束地方政府的行為,效率低下、貪腐問題就難以控制。即便是地方打著各種旗號的改革創新,不僅無法從根本上避免上述問題,反而使得問題出現得更加隱蔽,更加難以監督。

        正是因為源頭上的土地領域不僅沒有實現市場化,政府介入愈演愈烈,樓市調控再陷入“屢調屢漲”、“屢調屢敗”的死循環。政府脫離樓市市場供求規律,決策多從政績和自身利益的出發,下游的樓市調控怎么能夠實現目標呢?因此,要打破這種循環,關鍵是要將政府權力關進法律的“籠子”,最大限度地減少政府對市場的干預。

        十八屆四中全會首次將“全面推進依法治國”作為中央全會的主題,也是十八屆三中全會提出的“兩個堅持”的落實與銜接。概括起來,“法治中國”是堅持政府依法行政與堅持法律約束政府的結合,是我國邁向現代市場經濟制度、重塑現代化國家治理能力的必經之路。具體到樓市,當政府無效的、工具化的干預徹底消除后,樓市的問題也就迎刃而解了。

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