9月30日，央行與銀監會聯合發布房貸新政，全面松綁限貸政策，支持房地產開發企業融資。據說國慶長假期間部分城市樓市出現回暖跡象，但由于時間太短，實際政策成效仍有待觀察。考慮到我國樓市周期性調整趨勢已經確立，且樓市預期已經逆轉，房貸新政將面臨樓市預期考驗。

　　樓市已經進入去庫存階段。據國家統計局公開數據顯示，8月份我國房地產開發投資、商品房銷售面積、房地產開發企業到位資金等主要運行指標繼續回落，同時商品房待售面積繼續明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場前景暗淡的雙重憂慮。8月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有68個，二手住宅價格環比下降的城市有67個。

　　本輪房地產市場調整始于去年第四季度。2013年8月后，我國商品房銷售面積增速持續回落，這雖然有同期基數影響，但反映出市場動力不足的跡象。而房地產市場調整從長時間醞釀到短期迸發，春節前后的杭州樓市得到突破，此后房地產市場調整一發而不可收拾。應該看到，在經歷持續十多年快速上漲后，我國房地產市場存在強烈的調整需要。由于房價已經過度偏離租金和收入，本輪樓市調整的幅度可能會較深。判定樓市調整幅度有一個相對簡單的方法，就是住宅租金收益率至少要同基準存款利率持平。以某城市為例，如果一年租金為10萬，住宅市價為500萬，那么住宅租金年化收益率為2%，明顯低于同期一年期人民幣存款3%的基準利率。因此，在租金不變的情況下，房價至少要下降1/3，才能使得住宅租金收益率與基準人民幣存款利率持平。事實上，在房價回落過程中，市場上可供出租的房源增多，引發住宅租金下降，使得樓市調整幅度可能會繼續加深。不僅如此，在“買漲不買跌”羊群效應下，房地產市場還可能存在超調可能。還有，從房地產市場供應情況看，今年1-8月份，我國房地產開發企業房屋施工面積652953萬平方米，同比增長11.5%，增速比1-7月提高0.2個百分點，未來住宅庫存仍有可能繼續增加。據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告，2013年我國城鎮住房空置率為22.4%，現有住房供給的40%即可滿足年新增住房需求。截至2013年8月，我國城鎮家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮家庭中，有18.6%的家庭擁有2套及以上的住房。這些情況表明，我國樓市去庫存壓力在一個較長時期內不會得到根本緩解。

　　此外，樓市預期也已經全面逆轉。長期以來我國房地產市場運行軌跡受到市場心理預期的影響。房價上漲預期及預期自我實現機制，引發房價持續較快上漲。但隨著我國宏觀經濟下行壓力增大，穩健貨幣政策執行以及居民居住狀況極大改善，樓市預期已經全面逆轉，并推動房地產市場深度調整。據中國人民銀行2014年三季度城鎮儲戶問卷調查報告，本季度認為目前房價“高，難以忍受”的居民占比為59.5%，較上季度下降3.5個百分點。僅有19.2%的居民預期下季度房價“上漲”。而未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為14.2%，較上季度下降0.2個百分點。雖然房貸新政能夠在一定程度上刺激改善性住房需求釋放，但在目前的經濟金融環境下，已經不支持房價繼續較快上漲，房貸新政將面臨樓市預期考驗。

　　而房貸新政執行仍有待觀察。2014年1-8月，我國房地產開發企業到位資金同比增長2.7%，增速比1-7月回落0.5個百分點。其中，國內貸款增長13.8%，個人按揭貸款下降4.5%。金融機構經營存在順周期性，房地產開發景氣指數持續回落，房地產金融風險將加速釋放，影響到金融體系支持房地產業的積極性。同時，符合商業銀行貸款條件的個人購房者也明顯減少，而且個人住房貸款收益微小，商業銀行發放個人按揭貸款的情況不宜預期過高。

　　適應樓市調整方為萬全之策。目前，我國經濟處于“三期疊加”階段，經濟政策的著力點在于深化改革。截至2014年8月末，我國廣義貨幣供應量(M2)同比增長12.8%，增速分別比上月末和去年同期低0.7個和1.9個百分點。2014年1-8月我國社會融資規模為11.77萬億元，比去年同期少7843億元。無論從哪個方面分析，房地產業繼續高位運行不符合經濟結構調整主線，而金融政策不太可能再現過去超常規增長的危機應對狀態，對國際金融危機期間資產負債表的修復已經進入工作日程。回顧年初以來的金融政策，無論是定向微調，還是金融業務規范，主要是減少金融交易鏈條，剔除不必要的融資成本，支持經濟薄弱環節的金融需求。

　　雖然古今中外還沒有一個國家可以成功實現房地產泡沫平穩收縮，但取消住房限購政策和松綁房貸政策，有助于避免樓市出現“斷崖式下跌”。在經濟新常態下，樓市上漲的可能性已經非常微小，適應市場調整加快去庫存，可能是多數房地產開發企業的最優策略。