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    1. 北京為什么不能取消樓市限購
      2014-10-13    作者:劉曉博(深圳商報編委)    來源:證券時報
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        日前,網上再次傳出消息:“接近北京市建委的人士透露,一份北京房地產智囊制定的退出限購方案已經提交,內容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調契稅,以及放寬非京籍五年納稅資質的審核。”隨后,北京市住房城鄉建設委相關負責人予以堅決否認,并表示:北京作為特大型城市,從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發,房地產限購政策現階段仍將繼續執行。雖然在2014年年內,北京退出限購已無可能,但未來一兩年有沒有可能呢?

        我的看法是,在房產稅出臺前,四大“一線城市”取消限購的可能性非常小。如果取消限購,只能說經濟遇到了非常大的困難,管理層拋出了“勝負手”。

        目前仍沒有放松限購的城市,只有北、上、廣、深以及三亞5個城市。三亞取消不取消限購,無關宏旨。事實上,深圳和廣州取消不取消限購,也不會產生全局性影響。只有北京和上海的樓市,才是全國樓市真正的風向標。

        2013年全國房地產開發投資為8.6萬億,商品房施工面積為66.6億平米(不包括各類非商品房)。其中北京、上海兩市商品房施工面積相加,為2.74億平方米,占全國的4%;北京、上海兩市商品房開發投資之和,為6300多億元,占全國的7.3%。如果按照建成后房屋的銷售額估算,北京、上海加起來約占全國的10%。但這僅僅是市場份額,北京、上海樓市的走向,還對全國市場產生重要的心理暗示。

        房地產是當今中國最大的支柱行業、先導行業,鋼鐵、水泥、玻璃、裝修、家具、家電,甚至汽車,都要“跟著房地產混”。今年房地產行業低迷,鋼鐵大省河北、遼寧的經濟就“感冒”。鋼鐵一“感冒”,煤炭就“發燒”,山西、內蒙、陜西的經濟也就扛不住了。其實,這也就是今年兩波救市政策出臺的大背景。

        但救市不意味著一次把所有的牌全打出來。各個城市面對的市場環境完全不同,中小城市由于面臨房屋過剩和人口流失,所以市場狀況非常不好;在這個背景下,房地產里的投資性需求,越來越向中心城市集中。目前,能真正吸引到投資性需求的,也就是十多個中心城市,以及他們的衛星城。

        在這種背景下,北上廣深樓市其實不缺少買家,如果放開限購,會出現放量上漲的現象。比如北京,到2013年底“金融機構各項存款余額”高達9.2萬億,是香港的1.25倍,是上海的1.33倍,是深圳或廣州的2.7倍。北京還匯聚了中國最多的創新性企業,世界500強總部數量全球第一。此外,北京還有全國最好的教育、醫療、交通等公共資源。可以毫不夸張地說,只要有可能,每個中國家庭都希望在北京買套房子。

        其實上海、深圳、廣州對全國購房者的吸引力也非常大。如果一線城市全面放開限購,特別是北京上海放開限購,很可能帶動全國樓市再“瘋狂一把”。但是,瘋狂之后呢?只能加速全國樓市見頂、泡沫破裂的節奏,最終引導著全國樓市重演“亞洲金融危機”時香港樓市的那一幕。

        北上廣深樓市,如同四匹充滿激情和活力的千里馬,需要套上籠頭,讓他們帶著全國樓市,繼續給中國經濟拉車,為改革贏得時間。也就是說,在中國培育出新的,能替代房地產的龍頭企業之前,國家需要房地產再發揮幾年余熱。而能不能做到這一點,直接取決于能否控制住一線城市樓市的節奏。

        所以,如果經濟不出現重大困難,國家不可能取消“一線城市”,尤其是北京、上海樓市的限購,只可能針對市場狀況進行一些微調。

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