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    1. 房貸新政轉向支持投機需求?
      2014-10-10    作者:余豐慧(財經評論員)    來源:京華時報
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        國慶節前,央行出乎市場預期放松了房貸政策。對于房貸新政,很多人都把注意力放在了首套房認定標準的放寬上,但實際上,這次新政的重大影響在于,房貸政策導向在實際效果上重新轉向支持投資、投機性購房。

        新政的核心點,是明確了“擁有一套住房結清貸款后,再買房按照首套房貸款執行,首付30%,利率下限為貸款基準利率的0.7倍。”而新政的關鍵點在于:“對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”這等于把此前的“第二套及以上住房首付款60%,利率在基準利率上上浮1.1倍”的限貸政策徹底取消了。

        “首套房利率最低打七折”的規定,看似支持了剛需和改善型需求,但在實際操作中,基本是畫餅充饑。從效益性上分析,目前五年期以上的貸款基準利率為6.8%,打七折就是4.76%,而現在存款這種低成本資金已經很難吸收進來,銀行基本依靠發售理財產品籌資,利率成本在5%以上,再算上人工等成本,七折房貸利率就是筆賠本的買賣,銀行怎么會有積極性?從流動性來看,房貸一般期限為五年至三十年,加之我國資產證券化程度很低,所以房貸是流動性最差的。在流動性風險日益加大的情況下,銀行自然不會不顧風險去發放七折房貸。

        在筆者看來,央行在信貸政策上重新支持投資、投機性購房是一把雙刃劍:一方面,可能促使低迷的房地產行業迅速復蘇,促使房價在短期內重拾漲勢;另一方面,也會向市場放出一個讓人恐慌的信號——連信貸都放水了,足以看出房地產市場的低迷和蕭條程度,以及房價長期繼續走低的不可逆轉性,這會使得市場需求更加謹慎,購房人更不敢輕易入市,商業銀行對房地產更加惜貸。

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