維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行，是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的終極目標(biāo)。回顧過去十多年的房地產(chǎn)調(diào)控歷史，從最初限制住房需求到增加市場供應(yīng)，各級政府對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識逐漸清晰。過去，房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)是抑制房價(jià)過快上漲。現(xiàn)在，政策重心轉(zhuǎn)向防止樓市過度調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變無疑會改變房地產(chǎn)市場運(yùn)行軌跡。因此，為減少房地產(chǎn)市場波動，房地產(chǎn)調(diào)控政策不應(yīng)過度糾結(jié)于短期、暫時(shí)波動，而更宜放眼長遠(yuǎn)。

　　以平抑短期波動的房地產(chǎn)調(diào)控政策較難取得預(yù)期效果。宏觀經(jīng)濟(jì)治理相機(jī)抉擇，是凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)政策要義。但任何政策傳導(dǎo)都存在時(shí)滯，如果把握不好，有可能將原本平抑波動的初衷轉(zhuǎn)化為加劇市場波動的動力。我國房地產(chǎn)業(yè)已高度市場化，以應(yīng)對短期波動為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，往往會引發(fā)市場預(yù)期反向變化，加劇市場波動。其主要原因有：

　　一是難以科學(xué)認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行矛盾。房地產(chǎn)市場兼具投資屬性，不僅受到一般商品運(yùn)行規(guī)律左右，而且也易受金融市場影響。由于潛在住房需求難以合理估計(jì)，而住房供應(yīng)相對準(zhǔn)確，住房供求錯位矛盾極易發(fā)生。若房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，且投資投機(jī)性住房需求、住房需求前移攙雜于當(dāng)期真實(shí)需求之中，加快住房供應(yīng)可能會對癥下藥。但如果將抑制投資投機(jī)性住房需求作為政策重心，沒有適應(yīng)市場需求變化增加住房供應(yīng)，就有可能會發(fā)生南轅北轍的事情。

　　二是房地產(chǎn)短期政策調(diào)控改變市場運(yùn)行軌跡。適應(yīng)市場變化趨勢有針對性調(diào)控，有助于平抑房地產(chǎn)市場波動。其前提需大致掌握房地產(chǎn)市場未來2~3年內(nèi)的變化趨勢。否則以短期調(diào)節(jié)為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策很可能會改變市場運(yùn)行軌跡，大幅增加未來調(diào)控的難度。觀察歷史，不難發(fā)現(xiàn)房價(jià)跳漲或顯著下降都與短期政策干擾密切相關(guān)。

　　三是市場心理更易受短期房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。大眾心理是一個難以捉摸的東西。在市場經(jīng)濟(jì)體系下，大眾心理并不跟隨政府意志行事，但反過來房地產(chǎn)調(diào)控政策變化將在短期內(nèi)影響到大眾心理預(yù)期。大眾心理還存在校驗(yàn)機(jī)制，在政策出臺后觀望，發(fā)現(xiàn)有利時(shí)機(jī)時(shí)集中出手，引發(fā)了市場短期內(nèi)的羊群效應(yīng)。我國每次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后市場都曾出現(xiàn)短期內(nèi)的觀望，而后房價(jià)出現(xiàn)明顯的變化。

　　退出行政干預(yù)行為有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中長期預(yù)期。應(yīng)該說，住房限購與限貸政策的出臺有其深刻的歷史背景，在抑制市場投資與投機(jī)沖動發(fā)揮了極為重要的作用。當(dāng)然任何政策出臺都可能會誤傷正常需求。但不管怎樣，行政干預(yù)政策是一劑猛藥，并不符合市場化調(diào)控的需要。因此，在我國房地產(chǎn)市場自發(fā)出現(xiàn)周期性調(diào)整之際，松綁住房限購政策，逐步放松住房限貸政策，有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。事實(shí)上，過去幾個月內(nèi)，我國絕大多數(shù)城市已經(jīng)取消了住房限購政策。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要運(yùn)行指標(biāo)繼續(xù)回落，同時(shí)商品房待售面積繼續(xù)明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場前景暗淡的雙重憂慮，取消行政干預(yù)行為的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

　　行政干預(yù)政策退出也難以刺激樓市回暖。取消行政干預(yù)政策以刺激樓市需求，可能會是一個偽命題。行政干預(yù)有可能會抑制一部分需求，但行政干預(yù)政策效應(yīng)隨時(shí)間遞減，如今并不成為左右房地產(chǎn)市場需求的力量。2012年下半年到2013年上半年，我國房地產(chǎn)市場曾迎來房價(jià)的跳躍式上漲，銷售成交急劇放大。當(dāng)時(shí)我國住房限購政策和住房限貸政策均未取消。今年上半年，部分城市取消了住房限購政策，并未如期取得市場需求的放量。由此也不難推論，即使住房限貸政策松綁，也難以支持市場需求擴(kuò)大。可見，將行政干預(yù)措施與市場需求對立，本身就是一個不靠譜的東西。

　　雖然當(dāng)前我國樓市政策調(diào)整有應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的含義，但為了房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)健運(yùn)行，建立市場長期穩(wěn)定機(jī)制，而不是短期救市，就顯得尤為重要。從根本上說，提倡理性住房消費(fèi)，增加住房持有環(huán)節(jié)稅收，將是我國房地產(chǎn)政策的基本立足點(diǎn)。