假如組建由財(cái)政出資的政策性住房銀行，在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時(shí)給予財(cái)政補(bǔ)貼，則不僅能鼓勵(lì)其不回避低盈利甚至虧損而長(zhǎng)期開(kāi)展政策性住房金融業(yè)務(wù)，也能真正讓百姓借助廉價(jià)的金融資源圓居者有其屋的夢(mèng)想。
有了高層“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的尚方寶劍，地方政府大膽祭出了各種救市利器，松綁限購(gòu)已不再遮遮掩掩了，購(gòu)房入戶、降低公積金貸款和提取門(mén)檻、減免契稅、擴(kuò)大普通住房認(rèn)定范圍等曾被用過(guò)的、以財(cái)政救助為主的手段再次被拿來(lái)。而四川創(chuàng)新意味濃厚的“救市奇舉”最吸引眼球：只要銀行積極發(fā)放不超過(guò)基準(zhǔn)利率的首套房貸，省財(cái)政將按貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。
看政策著力點(diǎn)，四川“救市奇舉”可謂正中要害，其背后的邏輯是，去年四季度以來(lái)銀行全面收緊個(gè)人住房貸款，貸款發(fā)放周期從原來(lái)的1個(gè)月左右延長(zhǎng)到了2至3個(gè)月，首套住房貸款利率普遍上浮5%至10%。在“剛需”占主導(dǎo)的環(huán)境下，商品房銷售周期拉長(zhǎng)，貸款成本上升，兩者都會(huì)使得銷售規(guī)模顯著下降。
因此，在中央政府并未出臺(tái)新的緊縮樓市政策的情況下，商業(yè)銀行緊縮個(gè)人住房貸款，被認(rèn)為是今年樓市大幅度調(diào)整的罪魁禍?zhǔn)住Ｔ兄禺a(chǎn)界人士表示，個(gè)人房貸收緊影響了至少25%的潛在消費(fèi)者。而銀行之所以不愿發(fā)放住房貸款，是因?yàn)槔适袌?chǎng)化后，個(gè)人住房貸款不賺錢(qián)了。所以，用財(cái)政資金來(lái)補(bǔ)貼銀行，相當(dāng)于彌補(bǔ)了銀行在個(gè)人住房貸款上少賺或虧損的部分，制約銀行放貸的顧慮也就消除了。
但地方政府此舉有兩個(gè)問(wèn)題，一是能否達(dá)到去庫(kù)存的效果，二是財(cái)政資金能否用來(lái)補(bǔ)貼商業(yè)銀行。就前者而言，如果財(cái)政確實(shí)按商業(yè)銀行的實(shí)際發(fā)放對(duì)符合條件貸款的金額給予相應(yīng)補(bǔ)助，筆者認(rèn)為政策的針對(duì)性非常強(qiáng)，而且貸款金額3%的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)力度不俗，應(yīng)該對(duì)樓市有非常強(qiáng)的刺激作用。但是，作為專項(xiàng)用于公共服務(wù)供給的資金，財(cái)政資金能否用來(lái)補(bǔ)貼商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)?
財(cái)政補(bǔ)貼是國(guó)家財(cái)政向企業(yè)或個(gè)人提供的一種補(bǔ)償，具體來(lái)說(shuō)，是對(duì)生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)某些售價(jià)低于成本的企業(yè)，或因提高商品銷售價(jià)格而給予企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。若不采取財(cái)政補(bǔ)貼，這類商品供應(yīng)將會(huì)減少，不利于優(yōu)化資源配置、實(shí)現(xiàn)供求平衡和社會(huì)福利。我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)政補(bǔ)貼有價(jià)格補(bǔ)貼和企業(yè)虧損補(bǔ)貼兩種，四川省的“救市奇舉”，應(yīng)當(dāng)屬于價(jià)格補(bǔ)貼范疇。
但是，盡管商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上的定價(jià)(利率水平)低于其他貸款業(yè)務(wù)(如小微企業(yè)貸款、消費(fèi)貸款、信托貸款、委托貸款等)的定價(jià)，但目前個(gè)人住房貸款6.55%的基準(zhǔn)利率遠(yuǎn)高于3%以下的貸款綜合成本(存款成本+管理處本)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只能說(shuō)是低收益業(yè)務(wù)，而并非虧損業(yè)務(wù)，是否需要財(cái)政補(bǔ)貼就值得商榷了。
再進(jìn)一步，盡管貸款利率市場(chǎng)化已經(jīng)完成，但考慮到商業(yè)銀行在貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面仍舊承擔(dān)著政策性職能，存款利率市場(chǎng)化推進(jìn)較慢，存款利率多年來(lái)跑不贏CPI，而商業(yè)銀行卻一直享受著國(guó)家保護(hù)下的高壟斷利差。作為貢獻(xiàn)了廉價(jià)存款資金來(lái)源的老百姓，理應(yīng)有權(quán)利獲得住房貸款資源，特別是首套住房購(gòu)置所需的貸款。而商業(yè)銀行之所以不愿意發(fā)放住房抵押貸款，深層次的原因是，在利率市場(chǎng)化和金融創(chuàng)新的背景下，商業(yè)銀行更愿意開(kāi)展一些繞過(guò)監(jiān)管的表外高利率業(yè)務(wù)，如信托、委托、資產(chǎn)管理等，也就是影子銀行業(yè)務(wù)，而非低收益的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。
這也就是說(shuō)，商業(yè)銀行拿著老百姓貢獻(xiàn)的廉價(jià)資金，做著高收益的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。可是，高收益背后的高風(fēng)險(xiǎn)卻由中央政府和財(cái)政來(lái)兜底，說(shuō)到底也就是由廣大納稅人來(lái)兜底。因此，從本質(zhì)上講，我國(guó)商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)上“惜貸”是不務(wù)正業(yè)。在美國(guó)，根據(jù)《社區(qū)再投資法》，凡是所吸收的存款來(lái)源于本區(qū)域的社區(qū)銀行，都有義務(wù)給當(dāng)?shù)鼐用褓I(mǎi)房提供廉價(jià)的、足額的、長(zhǎng)期的按揭貸款。因此，在政策屬性未完全褪去時(shí)，我國(guó)商業(yè)銀行有責(zé)任、有義務(wù)為廣大廉價(jià)存款提供者發(fā)放住房抵押貸款。
另外，自十多年前剝離不良資產(chǎn)、剝離政策性業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)股改上市以來(lái)，我國(guó)的商業(yè)銀行已確立了完全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的取向，不應(yīng)承擔(dān)類似于首套住房貸款這樣的政策性業(yè)務(wù)。由于住房貸款具有非常強(qiáng)的政策金融屬性，發(fā)達(dá)國(guó)家一般做法是，成立由國(guó)家財(cái)政出資、財(cái)政補(bǔ)貼的政策性住房銀行來(lái)承擔(dān)此類業(yè)務(wù)。例如，美國(guó)在上世紀(jì)40、80年代有雙重房貸金融系統(tǒng)(社區(qū)儲(chǔ)蓄銀行+政府貸款保險(xiǎn)系統(tǒng))、有90年代以來(lái)的“兩房”(房地美和房利美)，日本有住宅金融公庫(kù)，新加坡有中央公積金等等。
因此，若要補(bǔ)貼首套個(gè)人住房貸款，筆者以為可行的做法是成立由財(cái)政出資的政策性住房銀行，并在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時(shí)給予其財(cái)政補(bǔ)貼，這樣不僅能鼓勵(lì)其長(zhǎng)期開(kāi)展政策性住房金融業(yè)務(wù)，不回避低盈利甚至是虧損，而且在高房?jī)r(jià)背景下，也能真正讓百姓借助于廉價(jià)的金融資源實(shí)現(xiàn)其住房夢(mèng)想，這樣的補(bǔ)貼不僅負(fù)效應(yīng)更小，而且將更彰顯消化庫(kù)存的效果。
回到主題，即便為了增加投放個(gè)人住房按揭貸款，地方政府對(duì)商業(yè)銀行實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，但如果這一政策能保持穩(wěn)定不變、長(zhǎng)期堅(jiān)持，在我國(guó)政策性住房銀行缺失的背景下，也不失為一種補(bǔ)缺的思路。只是，地方政府此類政策往往是應(yīng)急性的，仍舊延續(xù)著救市的傳統(tǒng)思維，其出發(fā)點(diǎn)是為了激活樓市，在樓市重回上升通道后，政策就即刻退出。這與如今中央政府強(qiáng)調(diào)的“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的思路完全不同。近期，有關(guān)下半年房地產(chǎn)政策，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)提了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)地消化庫(kù)存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。也就是說(shuō)，消化庫(kù)存一定要與做實(shí)公共配套、產(chǎn)品適銷對(duì)路和價(jià)格上做調(diào)整結(jié)合起來(lái)，而不能直奔銷售量這個(gè)主題。
