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    1. 要避免地方救市無序化
      2014-08-07    作者:李宇嘉(深圳市房地產研究中心)    來源:證券時報
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        有管理層“千方百計消化庫存”的尚方寶劍,各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫存”運動,被稱為調控利器的限購已經被沖擊的七零八落,前兩輪樓市調整時被各地廣泛采用的減免契稅、購房補貼、購房入戶、降低公積金提取門檻、提高公積金貸款額度等等,又重出江湖,而且力度有增無減。更值得關注的是,近期地方救市舉措有很多新動作,如四川省財政補貼銀行首套房貸、廣西允許公積金異地提取、福建二手房轉讓免營業稅、紹興第二套房貸政策堅持“認房不認貸”等等。

        樓市去庫存需數年

        庫存壓頂是各地挖空心思出臺各種救市力舉的直接原因。根據研究機構的監測,主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右,創下2010年以來的新高,即便是被稱為樓市“避風港”的一線城市,平均消化周期也達到11個月,也將在未來不得不面對消化庫存的難題。而且,未來供應還將源源不斷地到來。根據國家統計局披露的數據,目前處于施工狀態的商品房建筑面積有61億平方米,若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規模算,即使不再出讓新增土地,在建面積也可以消化6年,若考慮到地方政府儲備待出讓的土地、開發商手中囤積待開發的土地,未來潛在供應夠7~10年來消化。

        因此,未來還會有更多的城市加入救市的隊列中,也會發布更多的救市新舉措。但問題是,一方面,地方政府五花八門的救市行為是否符合國家對于樓市調控的指示,如更加強調市場的作用、與新型城鎮化契合起來、調控樓市供應結構等等;另一方面,就地方而言,救市舉措意在促進行業長期發展,還是僅僅為了激活樓市以解短期之需?此外,地方政府救市是否合理、合法和合規,特別是涉及財政資金和公共基金(如住房公積金)的使用等。

        去庫存要與結構調整相結合

        國家對于供應過剩城市提出“千方百計消化庫存”的指示,事實上意味著下半年樓市的主題已經從“分類調控”切換到“去庫存”。但是,國家所言的“去庫存”要與近期全國住房城鄉建設工作座談會提出的“加強房地產結構調整”和“完善房地產項目周邊配套設施”緊密結合起來。這意味著,在住房供應政策上,一方面,地方要調控開發商增加中低價位、中小戶型等適合“剛需人群”(目前占市場主體)的住房,另一方面要加強住房供應與居住生活配套供應同步推進,此外還要順應供求嚴重失衡的現實,指導開發商降價銷售。

        國家不希望看到,地方政府通過激活需求來“托市”,維持畸形的供求結構,傳達市場又將進入新一輪繁榮期的錯誤信號,這盡管會在短期內增加市場需求,但無法改變供求總量和結構嚴重失衡的局面,還會錯失樓市順利調結構以達到消化庫存和軟著陸的目的。近期,國家在戶籍制度改革、不動產登記制度改革、棚戶區改造等方面的提速,盡管其重心在“調結構”、“促轉型”,但同時也為樓市創造可持續的需求,而消化庫存、樓市軟著陸也就順理成章。

        未來,樓市需求潛力很大,但主要集中在城市現有無房戶、新增城市移民等,這些人群的住房支付能力較低,對生活成本敏感,對于公共配套設施的需求較強,這就要求地方政府要將“去庫存”舉措與順應市場需求特征,調整供求結構、增加有效供應緊密結合起來。但是,目前地方政府的救市措施盡管五花八門,但萬變不離其宗的是旨在激活短期需求,而在調整供應結構、完善公共服務配套等方面鮮有動作。

        樓市下滑對地方經濟影響很大

        地方政府急于救樓市,甚至不惜加強行政干預(地方發文要求銀行降低二套房貸首付)、亂用公共財政資金,其背后的邏輯是,樓市下滑對于地方財政收入、經濟增長、政府主導的項目等等造成了很大的影響。2014年上半年,全國有22個省市自治區國內生產總值(GDP)增速不達標,樓市下滑是主要原因。而且,過去幾年樓市繁榮充盈了地方政府財政,基礎設施、區域規劃、產業項目紛紛上馬,今年不僅是債務償還的高峰期,也是項目資金投入的密集期。

        但是,今年上半年,占大頭的房地產營業稅告別動輒20%的增速,下滑到6.6%;上半年土地出讓金26%的增速是2013年土地出讓金繳納滯后的反映,今年6月份土地出讓金已經下滑到7%。樓市對財政稅收的沖擊,將使地方政府上述雄心勃勃的發展計劃停擺,救市心切也就不難理解。因此,地方政府旨在“去庫存”的各種舉動并非從長效機制出發,促進行業長期發展,而是通過激活樓市,緩解地方短期經濟增長壓力、財政稅收壓力等。本質上,地方政府救市舉動仍舊希望延續土地、樓市在地方政府融資、財政、經濟增長上的作用。

        地方政府救市應該合法合規

        值得探討的是,地方政府救市是否合理、合法和合規。一方面,動用財政資金補貼樓市需要堅持公共的原則,對于首套住房實施適度的財政補貼,筆者是贊同的。因為在房價高企時期,首套購房人群住房支付能力不足,各國對于首套住房購置均給予財政支持,或者通過政策性住房銀行,或者通過政府擔保。在我國政策性金融供給不足而銀行緊縮房貸時,財政補貼發揮著政府支持的角色;另一方面,公積金貸款和提取要集中支持保障房和首套住房購置,這樣能夠擴大額度、降低貸款利率,真正發揮支持剛需人群的作用。

        對于公積金二次貸款、擴大提取范圍、異地提取等,筆者堅決反對。特別是,在公積金額度有限、不能流轉的情況下,更要用到刀刃上;此外,在商業銀行緊縮房貸的趨勢下,有限的個人住房貸款資源首先要集中支持保障房和首套住房貸款,首付比例可以降低,利率要恢復到折扣優惠。而對于二套房貸,筆者不贊同降低貸款首付成數和利率水平,一方面,改善性需求和投資需求無法識別,另一方面是銀行長期的、優惠的、額度大的個人住房貸款資源有限。目前,國家僅僅提出要“千方百計消化庫存”,但對于各地救市措施的邊界和范圍并無原則性的規定,而從目前各地實施的救市措施看,已經偏離了國家對于樓市未來發展的新思路,亟待需要規范和糾正。

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