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    1. “回購商品房”影響有多大
      2014-07-28    作者:劉曉博(深圳商報編委)    來源:證券時報
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        據(jù)報道,住建部有關(guān)人士近日稱,他們正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府“回購商品房”用于保障房、或棚戶區(qū)改造安置房的做法,將來若時機成熟會加以推廣。目前成都、蕪湖等城市在棚改中已經(jīng)或準備實施“政府回購方式”。

        受這個消息,以及越來越多城市取消限購的刺激,上周房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了普遍上漲。相當一批分析人士認為,房地產(chǎn)行業(yè)在此輪經(jīng)濟調(diào)整中“最困難的時候”可能已經(jīng)過去。那么,“回購商品房”這個蛋糕到底有多大,它又能給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢?

        我認為,在財政收入增長乏力,地方債進入還款高峰的時候,地方政府其實沒有多少能力來回購商品房,所以這更像是一個可以用來炒作的概念,而沒有多大的實際操作空間。

        所謂棚戶區(qū)改造,其實是讓棚戶區(qū)的居民通過讓渡土地空間的方式,來換取條件更好的住房。中國的棚戶區(qū)大多產(chǎn)生在計劃經(jīng)濟時代和改革開放初期,這些年城市擴張迅速,所以各地棚戶區(qū)的位置一般來說不算差。比如北京,相當一批棚戶區(qū)在四環(huán)以內(nèi),甚至是二環(huán)以內(nèi)。這種住宅區(qū)多是平房,容積率低,這就為改造留出了空間。

        將1倍左右的容積率擴大到5倍甚至更高,即便扣除配套的學校、幼兒園、商業(yè)等面積,并且加倍返還原住民新房,仍然可以給開發(fā)商留下可觀的增量商品房用來銷售。所以,在這種模式的棚戶區(qū)改造中,政府只需要減免一些稅費,幫助提供一些低息貸款。最終,開發(fā)商也可以賺的盤滿缽滿,棚戶居民的生活條件得到了改善,政府政績也得到了體現(xiàn),可謂皆大歡喜。

        但回購房模式呢?政府需要拿出大量現(xiàn)金回購房屋,如果采用按揭方式,將帶來沉重的利息負擔,而收益是獲得了棚戶區(qū)原來占用的土地。如果在房地產(chǎn)火爆的時候,這筆交易肯定賺錢,因為政府拿下的新土地可以高價賣出。但情況已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn),絕大多數(shù)中小城市的政府,根本無法將拿到的新土地變現(xiàn),即便變現(xiàn)也很難彌補購房支出。錢如果不能轉(zhuǎn)起來,并實現(xiàn)某種增值,那這種模式就不能持續(xù)。所以非常明顯,所謂回購模式只在大城市有效,中小城市玩不轉(zhuǎn)。但大城市房地產(chǎn)狀況本來就不錯,爛尾的樓盤如果有,也基本上在郊區(qū),你讓市中心的棚改居民到遙遠的郊區(qū)去生活,估計難度極高。

        今年上半年,全國土地使用權(quán)出讓收入2.1萬億元,同比增長26.3%,看起來似乎不錯。但如果再看幾個組數(shù)字,就不是那么回事了:去年上半年全國賣地收入同比上漲是46.3%;今年一季度賣地收入同比增長是40.3%。也就是說,進入2014年以后,賣地收入同比增長率不斷下滑,但了6月份只增長了7.3%。與此同時,全國財政收入增長率也大幅下滑,已經(jīng)結(jié)束了兩位數(shù)的增長。而這以后,恐怕是“新常態(tài)”。

        另外一方面,絕大多數(shù)地方政府被地方債壓得喘不過氣來。財政部副部長王保安曾透露,今明兩年是地方債償債壓力最大的兩年。今年到期需償還的“地方政府負有償還責任債務”占債務總余額的21.89%,2015年是17.06%,2016年是11.58%,2017年是7.79%。他還透露,地方政府債務利息負擔沉重,例如2012年借助企業(yè)信用通過融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債等融資年化利率達8%,通過“影子銀行”等融資成本更高,政府回購融資年化綜合成本大多在20%以上(最高達到42.4%)!

        在“高利貸”重壓下的地方政府,肯定是希望通過房地產(chǎn)市場拿錢,現(xiàn)在你讓它向外掏錢,恐怕非常困難。所以“回購模式”注定是一種補充模式,無法成為主導模式。至于棚戶區(qū)改造的主導模式,將大量增加市場中的商品房供應量,加劇樓市的過剩。

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