近幾個月來,有關中國房地產市場將崩盤,政府著手救市等狼來了的言論經常見諸報端。筆者認為,需要正確判斷目前中國房地產市場的狀況。
筆者認為,目前這輪房地產市場的調整有以下幾個特點:
一是調整剛剛開始,幅度很淺。今年上半年,全國房地產市場表現較為低迷,這主要表現在成交量同比下滑2-3成,個別城市達到4-5成,銷售商采取多種手段促銷。但是,房地產市場價格的下跌剛剛開始,中國房地產指數系統(CREIS)的數據顯示,5月新房平均銷售價格一改4月份漲幅0.1%的趨勢,比4月份下降了0.3%,這是自2012年6月以來的首次下跌。從同比數據看,5月新房平均售價同比仍上漲了7.8%,盡管漲幅有所回落。如果說調整已經開始,不妨認為這是房地產市場調整的第一階段。
二是局部性調整的特點仍較為明顯。數據顯示,5月份100座中國城市中有62個房價下跌,而4月為45個。這說明,雖然房地產價格下跌的城市有所擴散,但并非全國性的下調,仍有四成城市的房價在上升。
基于上面兩個簡單的數據分析,可以發現,中國房地產市場的此輪調整由于持續時間太短,遍及地區有限,難以看到拐點的形成。
國際貨幣基金組織和世界銀行的官員最近在華發表的談話也都認為,中國的房地產市場還沒有到達拐點,中國房地產市場的調整只是部分地區的調整。這一判斷未涉及未來房地產市場的趨勢,不過基本說清了當前中國房地產市場的基本情況。
不過基于中國房地產市場前些年上漲的情況,以及對本輪房地產市場調整性質的判斷來看,中國房地產市場的拐點很可能正在形成。
過去十年里,中國的房地產價格上漲了至少五倍,一方面可以認為,這是成型不久的中國房地產市場市場價值的回歸,但從另一方面看,房地產價格上漲幅度已經過大。同期城鎮居民收入雖然也連年上漲,但是僅上漲了兩倍多,遠遠低于房價上漲的幅度。房價在一定程度上已經透支了收入的增長。
國際貨幣基金組織最近還連續發表一些報告,對一些國家房地產市場的情況作出警告,其中有一份有關全球房地產市場的報告,認為許多國家的房價均已遠超歷史平均水平,各國應采取積極行動控制地產風險,防止再次出現毀滅性的房地產市場危機,威脅全球經濟穩定。報告特別提出,新興市場經濟國家的房地產價格上升更快,究其根源是全球主要央行的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面使貨幣形成升值壓力,同時也為資產泡沫的形成打下了基礎。
對于新興市場國家而言,房地產市場的過熱危害更大。由于目前主要發達國家貨幣政策仍處于超寬松狀態,因此,充裕的資金繼續成為資產市場的依托。一旦這種局面真正改變,風險仍然難以確定。
因此,筆者認為,如果中國的房地產市場進行調整,應該是向更為理性狀態的回歸,值得歡迎。而在地產市場將調未調或已調未深調的情況下,以各類救市措施政策應對,一方面并無必要,另一方面也可能改變了這輪房地產市場調整的節奏。