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    1. 房地產需要新引擎
      2014-06-17   作者:葉檀  來源:每日經濟新聞
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        葉檀

        房產商正在大規模轉型,成功者勝,失敗者離開市場。與以往現金流管理與市值管理不同,此次轉型是內在基因的根本改變。

        復星集團CEO梁信軍表示,房地產在未來6到8年內逆轉,即使地方政府極力保持土地價格平穩,以償還高額負債,但未來3到5年土地價格仍然會到達平衡點后開始逆轉。梁信軍考慮做蜂巢城市,以此跟傳統的地產開發模式拉開距離。

        所謂蜂巢城市,第一個差別就在于項目為城市提供的功能,不是簡單的居住功能、辦公功能,而是要有城市的核心功能。梁信軍直截了當地說,“如果你過去一直碰房地產,為何不去碰碰大健康,從培訓教育、研發、醫藥制造、醫藥批發到零售,醫院下游到養老,再到醫療,整個大健康的產業支付、保險、支付渠道等等整個環節,很多人是可以做。”

        單純讓人居住、讓人購物的住宅地產、商業地產顯現頹勢,住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板,對制度的剛性需求超過了城市住宅的吸引力;而大批進城的新居民,需要一個長期的財富積累過程,才能形成新的購買力。商業物業則受到電商、同業競爭的巨大沖擊,寫字樓在到處建新區、企業動輒圈地自建的中小城市,簡直是在往脖子上套彈殼。地方政府并不是維持地價的定海神針,土地收入對財政固然十分重要,但在貨幣緊縮、企業負債率高企、居民預期不明確時,地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩定地價。

        房地產需要新引擎,新引擎就是與稀缺資源相結合。

        確實,制造業產能嚴重過剩,但過剩的背面,是很多資源嚴重稀缺。

        一個個小城市不斷吸納人口,花極大的氣力與資本填平河湖,建起高樓大道,堵塞交通,以為這才是現代的象征,殊不知在一手摧毀自己的環境競爭力,將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭,這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負債,使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城,需要的是立足于當地的完善的金融服務業,恰恰在這一方面,各地乏善可陳,基本上處于同質競爭的尷尬局面。

        所謂旅游地產,就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口,這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗,是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭,是仰頭即風景,給好友、家庭相聚休息的空間,細致的服務體現在所有的上網、交通等細微之處,國內能夠略具規模、象些樣子的旅游地產并不多。

        無論是現在還是今后幾十年,中國最稀缺的是教育、養老等服務業,房地產與這些稀缺服務業的結合,綻放出奇葩。房屋成交低迷時,城市學區房逆勢堅挺:上海市靜安區,一套破舊的小戶型二手學區房單價可達8萬~10萬元/平方米。更夸張的北京,一套靠近北京市第二實驗小學的學區房報價甚至超過30萬元/平方米。房產質量不高,房價卻堅挺無比,不是這些老房子本身有什么優勢,而是這些房地產享受了稀缺的優質教育資源溢價。對學區房最重大的打擊是,地方政府改變入學規則。

        與學區房同樣稀缺的房產是養老地產,享受政府補貼的優質養老院需要排隊10年以上,而其他高檔養老院則以保險、保證金等方式,在沒有產權的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養老院保持盈虧平衡不易,而大型養老地產回收了滾滾現金流,再過10年養老資源更加稀缺,養老地產將享受高昂的養老服務溢價。

        其他稀缺資源包括體驗式商業地產,以及擁有豐富產業集群經驗的產業園地產等等,房地產轉型的過程,就是與社會稀缺資源結合,開發商轉型為特色服務商的過程。

        房產商轉型,他們不僅要建房、建城,甚至提供部分政府職能,設置學校、醫院、環境等,跨過這一步,房地產開發商將立于不敗之地。

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