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    1. 樓市年內已無新利空
      2014-06-16   作者:劉曉博(深圳商報編委)  來源:證券時報
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        雖然當前樓市仍然被“低成交量”、“長去化周期”和“貸款難”困擾,但基本面正在發生微妙變化,我們甚至可以說:對于中國房地產市場來說,年內已無“新利空”。

        先看利率。利率高企是去年以來樓市、股市面臨的重要利空,雖然2011年7月以來央行就沒有加過息,中國廣義貨幣增速和社會融資額也沒有明顯下降,但去年仍然爆發了兩輪“錢荒”。主要原因有二:一是在美國逐步退出量化寬松的大背景下,市場普遍預期資金會出現緊張,出現了普遍的“囤錢”、“炒錢”現象;二是在“4萬億刺激政策”下搞的低效投資、落后產能,在最近兩年逐漸暴露,成為資金黑洞。這些因素推高了市場中真實利率。

        去年兩輪“錢荒”基本探出了中國經濟的底線和真相。所以今年以來啟動了“微刺激”,并逐步加碼。目前,雖然“穩健的貨幣政策”基調不改,但事實上進入了“定向定量寬松”的階段。目前已經進行了兩輪存款準備金率的“定向微調”,銀監會還表示要對銀行存貸比的“分子”和“分母”重新定義。此外,監管機構加強了對資金各種“通道”、“過橋”的清理,相信隨著理財、信托產品“剛性兌付”被打破,聚集在理財市場上的資金會逐步減少。這些措施,事實上起到了“降準”和“減息”的作用。可以預計,從現在到年底,人民幣真實利率將逐步走低。

        匯率是影響房價的第二大因素。人民幣堅挺,中國樓市的腰桿就硬,反之就軟。今年年初以來,人民幣大幅貶值3%,這是央行在打擊炒作人民幣升值的國際熱線,同時也對外貿進出口行業進行了一次“貶值測試”。在人民幣貶值推動下,外貿出現了明顯好轉。

        但人民幣不可能繼續貶值,原因主要有兩個:一是貶值太多會帶來信心不穩,引發資本外逃,得不償失;二是貶值太多,會引發美國為首的發達國家反彈。所以,新華社最近連發文章,暗示貶值結束。6月9日,人民幣匯率出現了20個月來最大單日漲幅。預計從現在開始到年底,人民幣匯率會在波動幅度加大的同時,震蕩上行,但能不能完全收復前5個月的“失地”還很難說,因為要考慮外貿企業的承受能力。但未來幾個月大趨勢是升值,這對于房地產是一種利好。

        信貸政策是影響房價的第三大因素。今年以來,商業銀行基本上都收緊了住房按揭貸款,這是造成樓市低迷的重要原因。5月12日,央行召集大銀行開會,要求住房貸款政策回歸“中性”。6月6日銀監會又表示,“大力支持首套房信貸需求”。從“緊縮”到“中性”再到“大力支持”,這背后顯然有更高層面的決策在發揮作用。

        地方政府的態度,是影響樓市的第四大因素。地方政府歷來是中國樓市的“護法神”,何況今年至少有2.4萬億元地方債到期,其中7成本金、利息需要通過賣地收入償付。無錫是第一個對房地產“救市”的城市,僅僅將購房入戶的門檻從70平方米下調到60平方米;后來南寧允許周邊幾個城市的居民,參照南寧市民的標準,到南寧購房。再后來,天津允許市民在濱海新區購買第三套房。上周,沈陽大幅放松限購政策:一個3口人的戶籍家庭原來只能在沈陽市區買兩套房,放松限購后竟然可以買6套房!非常明顯,地方政府在救市上步子越來越大,膽子越來越“肥”,投資性購房需求再次被公開認可。

        但是,沒有“新利空”并不意味著房地產市場會復蘇,房價會上漲。因為在絕大多數城市,尤其是三四五線城市,住房供應量太大,遠超過真實需求。隨著房產稅的臨近,很多邊遠、配套差的小區將由“鬼城”變成“死城”。而有真實需求和人口增量的大城市中心城區的樓市,或許能在未來幾個月度過最困難的時期。

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