目前整個樓市處于“是否救市”的爭議之中,而各類宏觀政策的調整,都容易將其和樓市進行掛鉤。近日央行宣布,自6月16日起,對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行,下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。此類定向下調存款準備金率的做法,并非針對房地產市場。那么,緣何會在樓市中再次引起爭議呢?
這不由讓人聯想到一古語:不是風動,不是幡動,仁者心動。此次定向降準,并沒有改變整個貨幣政策的走勢。在“三農”和小微企業內部,也沒有表露出明顯的市場活躍。反倒在樓市出現了各類解讀,似乎定向的流動性釋放是為樓市而來的。定向降準政策之所以能觸動房企心弦,在于樓市太寂寞了。持續收緊的貨幣環境讓房企感覺不自在,其對流動性的注入有比較高的企盼。
2000年至2009年,作為樓市高速增長的10年,恰也是流動性
“泛濫”的10年。整體上看,無論是開發貸還是個人按揭貸,都處于一個相對寬松的環境。房企、地方政府和購房者,習慣在此類環境下謀求各自的利益。“金融刺激樓市發展”的做法成為理所當然。
如今樓市資金比較饑渴,降低存款準備金率的做法自然讓房企欣喜若狂。從今年初開始,商業銀行銀根收緊,惜貸心理很重。樓市降溫下,部分房企卻并不慌張,原因是他們認為地方政府會率先進行救市。果不其然,部分高庫存的城市紛紛進行了各類政策松綁。從這個角度看,房企預料當地金融機構也會進行大規模的流動性注入,從而進行救市。
不過,此次定向降準,可能要讓房企失望了。從政策波及的領域看,和房地產行業并無關聯,而是圍繞“三農”和小微企業領域展開。從流動性的規模看,也并不高。即便考慮到貨幣乘數效應、部分資金有望流向樓市等因素,能給房地產進行資金補給的規模還是不夠。目前的流動性注入領域和規模,和房企所期待的有很大落差,這是風馬牛不相及的兩個范疇。
此前央行約談商業銀行,要求加快信貸審批節奏、提高信貸規模,所以房企認為,這是央行釋放大規模流動資金的前兆。但實際上,從央行此次降準的做法可以看出,央行并沒有任何強刺激的意圖。此次定向降準覆蓋大約2/3的城商行、80%的非縣域農商行和90%的非縣域農合行,但很明顯,此類刺激政策刻意躲避了房地產領域。
房企失落的心弦就是這樣被觸動的。房企顯然不習慣資金緊張的格局,信貸環境越緊,房企的資金饑渴癥就會越嚴重。雖然很多地方進行了救市,但從央行的層面看,還是一個比較“麻木”的心態,并不會刻意創造積極寬松的貨幣環境。所以,當定向降準的政策出臺后,并不能發揮望梅止渴的功效,房企終究感覺此類政策不解渴。
不過,當房企再次冷靜思考此類政策時,就會發現,看似毫不相關的政策,實際上還是能觸動房企多個層面的心弦。房企恰有機會來進行反思和感悟。
農村市場的發展空間大。過去房企都圍繞城市房地產而展開,對于農村房地產的發展顯然是忽略的。農村房地產市場隨著目前農地入市政策的實施,面臨較好的發展機遇。從定向降準的政策看,其對農村市場提供了規格較大的禮遇,這是過去農村市場從沒享受過的。隨著新型城鎮化進程的加快,農村的房地產發展將面臨新機遇。目前的金融資源注入可以說是一個良好開端。
剛需住房市場依然是后續政策保護的重點。此前央行約談商業銀行,本身就說明對剛需住房需求的重視和保護。央行愿意進行各類刺激,但必須保障資金流入剛需購房群體中。全面降準的做法,容易讓很多投資投機需求鉆空子。所以,央行才會采取定向降準的迂回戰略。
實體經濟將比虛擬經濟面臨更多金融支持。房地產市場泡沫化一個重要表現就是實體經濟特征在消退,而被各類投資投機因素所困擾。從此次降準可以看出,如果樓市能夠加大實體經濟的成分,那么依然能享受到政策和資金的眷顧。而如果不積極轉型,那么各類金融刺激政策將會繼續疏遠樓市,各類投資型資本甚至會面臨金融政策嚴苛的監管。
中小企業依然能受到保護。在房地產市場強者恒強的馬太效應下,房企產生了一個幻覺:中小房企注定是政策的靶心,將面臨被淘汰的各種可能。但很明顯,定向降準依然對小微企業進行了金融保護。這對于部分中小房企來說,如何在目前市場環境中謀求轉型,并積極迎合地方政府的需求,將是保有市場份額的關鍵。
樓市不能一直被捧著。今年以來,整個宏觀經濟面不算很好,所以房企有幻想:新一輪刺激計劃即將到來,而且會以樓市作為注水口。但是,在產業結構的調整下,各級政府顯然不再愿意借助樓市來進行各類刺激,原因是這容易把此前限購限貸政策的本意給抹殺了。所以,央行目前進行的定向降準的微刺激策略,就是防范樓市再次被追捧的風險。讓樓市成為宏觀經濟中一個普通的角色,將是各類政策出發前必須考慮的前提。
可以預計,從目前定向降準的做法看,房企對流動性高規模的注入幻想會破滅,進而在經營策略上做出調整。可以預計,未來房企將在以下領域做新的探索:積極下鄉,投身到新一輪的農地建設和農村住房改革大潮中;各類產品開發重視剛性需求,對于高端物業的開發規模會自覺進行壓縮;房地產投資開發將加大去虛擬經濟色彩的力度,不斷還原樓市原始本質;部分中小房企會積極謀求轉型,從而爭取各類政策的眷顧;房企發展樓市的傲慢姿態會降低,并真正將其置于國民經濟發展體系中。
此次定向降準,若從房企對流動性注入的企盼角度看,可能意義不大。不過,恰是這樣一個政策,給房企真正上了一堂課。房企失落的心弦被觸動,但學會了反思。彷徨的樓市泛起漣漪,將比注入流動性的簡單做法更有價值。