避免樓市崩盤的政策回旋空間新華社—

　　由于寬松貨幣政策使居民部門的長期收入削減，房屋購買力必然下降，所以寬松貨幣政策對房價的影響力也將下降，因此重新實行寬松貨幣政策的2013年房價漲幅遠低于2009年。

　　近期，伴隨中國經濟下行，許多城市出現房價松動現象，不少人甚至預言樓市將在2014年崩盤，連帶中國經濟陷入危機。中國房地產市場目前形勢和發展趨勢究竟是怎樣的?其內在作用機理到底是什么?

　　筆者認為，從本質上說，高房價問題主要就是個貨幣問題，房價與貨幣政策寬松度正相關。由于土地市場的稀缺性、房地產按揭貸款對市場需求的透支和投機資本對房地產金融性盈利機會的渴望，還由于一些資本無法投入實體經濟，所以貨幣政策一旦寬松，就會有大量金融投機資本涌入房地產業和其后盾金融業牟取短期貸款和房屋倒賣等投機利潤，導致房地產市場供需雙方出現人為的“不差錢”狀態，進而價格機制遭到扭曲，房價往往就在相當程度上脫離真實供求關系，嬗變為一個貨幣問題。

　　直到目前，這個命題依然有效，但房價與貨幣政策寬松度的正相關效應在遞減。數據顯示，同樣實行寬松貨幣政策，2013年的房價上漲與2009年那一輪房價上漲已經不可同日而語。

　　2013年，雖然一線城市和部分二線城市漲幅較大，但由于部分二線城市漲幅小，許多三、四線城市持平，部分三、四線城市和大部分小城鎮下跌，全國房價綜合起來，只是小幅上漲。2013年房價上漲幅度為什么大大低于2009年?筆者認為，原因在于寬松貨幣政策對經濟增長進而對房價的決定作用在逐漸遞減。

　　2009年的房價暴漲是因為大規模刺激，2010年開始進行房地產調控。但是經濟很快就轉為下滑，從2007年的14.6%大幅下滑至2012年第二季度的7.7%，表明擴大內需和轉型升級政策沒有成功帶來足以替代勞動密集型出口和粗放化投資的新經濟增長引擎。2012、2013年經濟下滑都是在二季度達到無法忍受的程度，于是年中經濟工作會議前后推出刺激政策。而今年是在一季度就推出微刺激政策，說明今年一季度的經濟下滑就已經達到無法忍受的程度。可見，中國的潛在經濟增長率已經削弱，貨幣政策對中國經濟影響力大大下降。中國政府現在之所以只搞微刺激，就是因為強刺激是飲鴆止渴，會降低潛在經濟增長率。

　　中國經濟泡沫是否真的會在2014年發生崩盤式破滅呢?我認為，那倒也未必。

　　得益于獨特的要素稟賦結構，人口眾多，地區差異大，產業體系全面，中國經濟抗沖擊能力遠超日本。現在還沒有到山窮水盡的時候。中國政府還有相當程度的政策回旋空間，足以避免短期內崩盤式破滅。

　　第一，中國并沒有像2007年美國次貸危機之前那樣放任沒有足夠償還能力的次級貸款人買房。中國一套房首付高達30%，而美國是零首付了多年并且還借金融衍生產品高倍放大風險之后才引發次貸危機。中國政府至少還可以逐步降低首付比例，支撐房價不暴跌。

　　第二，即使是合乎貸款條件的購房者，也受制于全國大范圍實行的限購限貸，想買買不到，想貸貸不到。預計2014年中國政府將逐步放松限購限貸，如此空置商品房將得以部分消化，從而穩定房地產經濟。

　　第三，中國政府不會容忍全國性的房價暴跌，因為那就意味著全面的社會經濟危機。所謂“兩害相權取其輕”，一條路是讓房價暴跌，結果是經濟崩潰，社會動蕩。而另一條路是維持全國房價整體持平或小幅下跌，容忍個別地區房價崩潰，這樣經濟社會可以維持基本穩定，為轉型升級爭取時間。顯然，再偉大的改革家也只會走第二條路。因此，如果所謂微刺激不能夠穩定經濟和房地產市場，一定會有更強的經濟刺激政策。

　　在2014年全國“兩會”上，住建部稱中國樓市十年不會崩盤、將啟動“雙向調控”，已經表明了政府的樓市政策基調。

　　第四，目前大多數房地產開發商仍然資金比較充足，房價維持能力仍然較強。例如在重慶等地，據地方建委官員透露，只有40%左右開發商貸款，大部分開發商依靠前幾年的利潤積累就可以暫時維持房價。

　　第五，中國政府還可以產業救市。筆者一貫反對照搬其他國家的簡單階梯式發展經驗，反對機械套用片面線性的西方經濟發展理論，強調中國作為世界第一人口大國的要素稟賦結構異質性，提倡仍然應該大力扶持勞動密集型產業、遏制人民幣升值、技術創新轉型升級與保持傳統勞動密集型出口優勢必須并重，不可偏廢。

　　須知，高精尖加金融業、服務業的產業結構尚不能讓3億多人口的美國可持續發展，怎么可能讓14億人口的中國可持續發展?

　　今年1月中旬，九部委聯合出臺《關于促進勞動密集型中小企業健康發展的指導意見》，同時人民幣主動開啟貶值進程，顯示中央已經出現政策轉變。如果此舉貫徹實施徹底，那么由于增加了勞動密集型中小企業及其相關產業的工資、利潤和稅收等非金融收入，必然有利于提高真實的有效需求，有利于穩定國家實體經濟，對泡沫經濟具有緩解作用。1~4月的外貿數據顯示，雖然同比有所下降，但排除去年對港虛假貿易導致的高基數效應之后，實際出口是回暖的，這表明產業救市的效果正在顯現。

　　筆者預計，2014年中國房價會有短暫向下波動，正如目前，但是隨著下半年經濟刺激政策的逐步加碼和出口形勢的回穩，全年全國整體房價漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌。其中少數中心城市房價小幅上漲，多數城市基本持平，少數城市下跌。