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    1. “微刺激”框架下的樓市政策邏輯
      2014-05-29   作者:李宇嘉  來源:證券時報
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        對于挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動,中央政府持反對態度。一則因為放松限購與國家“微刺激”政策框架相左,二則放松限購可能會給市場傳達錯誤信號,以為政府新一輪積極救市開始了,反而讓樓市問題正常爆發、解決的窗口期錯失了,不僅不利于樓市長期健康發展,而且不利于在經濟穩定前提下進行結構調整,三則放松限購能否起到效果還很難下定論。

        近期,地方政府的樓市救市行動大有星火燎原之勢,而中央政府則比較謹慎:5.12央行喊話沒有脫離“微刺激”的政策大框架,在限購、限貸等大是大非上的表態仍舊堅持原則。可以預計,在告別傳統增長模式與樓市對宏觀經濟潛在高度沖擊兩者之間,樓市救與不救、如何救,將較長時間成為上下關注的焦點。

        2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調整發生后,都上演過救市的戲碼,但其決策時間非常短、決策過程和邏輯非常簡單,就是為了“保增長”(如2008年發布131號文)或“穩增長”(如2012年兩次下調利率)。但今年不同,GDP增長壓力小了很多,類似131號文那樣的救市模式基本不存在空間。同時,利率、存款準備金上的松動無法保證資金流向實體經濟,貨幣政策實質性松動的空間雖有(如存款準備金率),但效果難以評估,管理層對此也保持謹慎。

        但是,過去10多年房價持續上漲到今天,我們面臨著一個騎虎難下的局面:一方面,樓市繁榮了10多年,其內在矛盾未通過市場實質性的下跌而暴露和解決,前兩次調整被人為打斷,如今問題積累到了非解決不可的時候;另一方面,與樓市一起繁榮10多年的相關行業,其產能過剩問題也被掩蓋了。此外,受房價正反饋運動影響,國民經濟各行業貸款中有40%以上的抵押品是房產或地產。

        因此,如果樓市明顯下滑并導致經濟下滑超出可容忍范圍,局部性金融風險會爆發,也可能會使產能過剩、就業問題嚴峻起來,并形成惡性循環,因此預估樓市下滑的綜合影響,進行敏感性分析顯得必要。

        就目前形勢而言,盡管樓市量價核心指標相比2013年同期明顯下滑,但若拋開不正常的2013年同期高基數影響,與2010-2012任何一個正常年份相比的話,各項指標仍處在高位穩定的水平上。如果此種態勢能夠保持下去,不僅樓市基本面可以支持經濟中高速增長,而且能夠將行業歷史沉疴暴露并解決,為結構調整、產業轉型、金融去杠桿維持盡量長的戰略“機遇期”。

        目前的關鍵是,樓市會否加速下滑以及如果出現加速下滑其影響到底有多大等。從國際經驗來看,在城市化快速推進時期,各國樓市很難保持平穩的態勢,大起大落是常態,而平穩則是罕見的現象。相應的,經濟也就會隨著樓市的起落而波動,這一規律甚至連走完城市化進程、樓市進入平穩期的發達國家也未能幸免。因此,應對樓市未來深幅下滑的主要著眼點在于最大限度地降低這種沖擊。今年1-4月,樓市整體還算平穩,但在5月份以后,同期高基數效應開始逐步緩解,但樓市下滑的趨勢似乎并未隨之而緩解,需要未雨綢繆,做未來政策應對上的預安排。

        5月12日,央行提出“改善住房抵押貸款金融服務”就是出于這種考慮,但這次只是重申2012年就提出的政策,還是屬于“微刺激”的政策框架,傳達出的是平滑樓市下滑的信號。不過,“微刺激”從此前一直關注的是基礎設施、保障房、減稅、吸引民間投資等領域,這次納入樓市,看得出“微刺激”的政策力度在加大。因此,未來住房信貸政策不會比目前更為緊張,相應地可對樓市起到一定的托底作用。

        對于地方政府五花八門的救市行動,中央政府態度是謹慎和復雜的。首先,若中央政府鼓勵地方救市,則政策在地方很容易走歪,曲解中央對于樓市適度調整和“微刺激”的基本態度,這一問題在2008年和2012年兩次自上而下的救市中都出現過,其后果就是地價和房價不斷攀升,杠桿不斷加大。其次,地方政府出臺如公積金新政、購房入戶、稅收補貼或減免等政策均在其權限和職責范圍內,對于緩沖樓市下滑有積極作用,而且很多優惠政策基本覆蓋的是無房戶或改善性住房需求,可以納入“微刺激”的政策框架。對于此類舉動,中央政府持默認但不鼓勵的態度。最后,對于挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動,中央政府持反對態度。一則因為放松限購與國家“微刺激”政策框架相左,二則放松限購可能會給市場傳達錯誤信號,以為政府新一輪積極救市開始了,反而讓樓市問題正常爆發、解決的窗口期錯失了,不僅不利于樓市長期健康發展,而且不利于在經濟穩定前提下進行結構調整,三則放松限購能否起到效果還很難下定論。因為,很多城市庫存消化問題非常嚴峻,投資需求也在萎縮,而限購政策執行區域范圍僅限于城區,而新房供應大多在外圍,限購本來就沒什么效果。

        目前來看,在央行“寬貨幣”的政策作用下,短期資金利率開始下降,代表性的就是貨幣基金收益率回到4%以內,這會在未來傳遞到信貸市場和長期資金市場。再加上住房信貸緊縮政策見底,未來銀行對于住房貸款的支持規模和優惠力度會加大。因此,未來一段時間樓市低位穩定的趨勢比較明顯,下浮幅度可控,這是國家樂于見到的。

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