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    1. 房價已成強弩之末 看漲難免陷入悖論
      2014-05-26   作者:項崢  來源:證券時報
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        樓市從一致性看漲到預期出現分化,顯示出了市場機制蘊涵的巨大力量。目前看,隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價格出現松動,看淡房地產后市的市場情緒已經加快擴散蔓延,但也有觀點認為我國房價仍有五六年上漲時期,現在則是購房絕佳良機。

        我國房價相對居民收入過高是一個不爭的事實。過去十多年,我國房價累積漲幅巨大,明顯透支了普通居民購買能力。這種情況在一線城市尤為明顯。如今北京四環以內商品房單價已經與東京比肩,但居民收入相差甚遠。在過去很長一段時間,商品住宅承載了居民財富投資渠道的功能,使得一線城市房價呈現出非理性上漲的運行軌跡。如今北京四環以內動輒近千萬元一套的商品住宅,也開始超出了城市中高收入群體的承受能力。如果按照部分樓市唱多人群所言,北京房價仍將繼續走高,要么中高收入人群收入至少同比例提高,要么出現惡性通貨膨脹,否則住房市場需求將成為無源之水,也難以推動房價繼續高位上漲。

        未來住房需求將出現明顯萎縮。人口因素始終是房地產市場發展的原動力。隨著我國老齡化拐點將于2015年到來,未來住房需求將呈現出明顯萎縮態勢。當前我國城鎮家庭普遍呈現出“4∶2∶1”的架構。也就是說,在三口之家之外,還有四個老人,也意味著至少有3套房子。當孩子長大成人后,年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧,這樣一來就空出一套房子讓孩子居住,將不會產生購房的強烈沖動。當然,有可能會出現改善性住房需求,而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房。如果決策行為趨同,那么二手房價格的急劇下跌,也將拖累新房成交價格。

        擁有多套房產及時變現是當前較為明智的選擇。在房價過快上漲階段,投資者往往不會考慮住房的自然折舊因素。而當房價上漲速度放緩,或出現絕對住房價格下跌,住房折舊需要納入投資者的行為決策方程。按照70年平均折舊計算,每年的房屋折舊率為1.43%。鋼筋混凝土的現代建筑,理論上應該能夠承受70年的使用壽命,但實際上一些建筑經過20年的使用后,管線老化及其他建筑問題十分嚴重,影響到業主的居住舒適度。這樣一來,住宅實際年折舊率要超過1.43%。此外,租金上漲幅度有限,也將降低住宅投資收益率。住宅租金主要受到租賃需求的影響,而進入租金市場的承租人往往屬于中低收入群體,限制了租金過快上漲。實際上,我們也會發現,相對房價的過快上漲,住房租金總體上漲較為平緩。現在北京住宅租金收益率不到2%,遠低于無風險的銀行存款利率,擁有多套房產出租的業主實際上受損的是相當大的機會成本?梢,要將住宅自然折舊、低租金收益率和機會成本進行綜合考慮,將多余房產變現確實是一個較為明智的選擇。特別是當前一線城市房價還基本維持的情況下,盡快套現仍有余地,一旦形成趨勢性下跌,恐怕失去套現的時間窗口。

        經過近20多年的快速發展,我國房地產市場交易規模巨大,或已經超出了政府的政策選擇空間。如今,我國繼續實施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小,為托起當前已經高位上漲的住房交易價格,需要比2008年釋放幾倍多的貨幣,這已經是實體經濟所不能承擔的。

        人們應該遵從實際需要作出行為決策。對于剛性住房需求人群,要么租賃住房,要么買房,沒有第三條道路。當然在房價下跌過程中,低位購房將是理想中的情況,在現實生活中不易做到。對剛性住房需求人群而言,“買漲殺跌”不是理性的行為,等待下跌也有風險,往往是還沒等到價格下跌到心理范圍,房價已然是快速上漲。這種情況對套現者也適用,即等到合適價位再變現時,可能價格一跌再跌。可見,遵從實際需要作出行為決策,不要輕信他人言論,也不要盲從他人行為,根據自身情況分析并進行決策,才是最好選擇。

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