樓市從一致性看漲到預期出現分化，顯示出了市場機制蘊涵的巨大力量。目前看，隨著全國主要城市住房成交量明顯放緩和成交價格出現松動，看淡房地產后市的市場情緒已經加快擴散蔓延，但也有觀點認為我國房價仍有五六年上漲時期，現在則是購房絕佳良機。

　　我國房價相對居民收入過高是一個不爭的事實。過去十多年，我國房價累積漲幅巨大，明顯透支了普通居民購買能力。這種情況在一線城市尤為明顯。如今北京四環以內商品房單價已經與東京比肩，但居民收入相差甚遠。在過去很長一段時間，商品住宅承載了居民財富投資渠道的功能，使得一線城市房價呈現出非理性上漲的運行軌跡。如今北京四環以內動輒近千萬元一套的商品住宅，也開始超出了城市中高收入群體的承受能力。如果按照部分樓市唱多人群所言，北京房價仍將繼續走高，要么中高收入人群收入至少同比例提高，要么出現惡性通貨膨脹，否則住房市場需求將成為無源之水，也難以推動房價繼續高位上漲。

　　未來住房需求將出現明顯萎縮。人口因素始終是房地產市場發展的原動力。隨著我國老齡化拐點將于2015年到來，未來住房需求將呈現出明顯萎縮態勢。當前我國城鎮家庭普遍呈現出“4∶2∶1”的架構。也就是說，在三口之家之外，還有四個老人，也意味著至少有3套房子。當孩子長大成人后，年近中年父母客觀上需要與老人一起居住方便照顧，這樣一來就空出一套房子讓孩子居住，將不會產生購房的強烈沖動。當然，有可能會出現改善性住房需求，而這一前提往往是要先將舊房出售再購買新房。如果決策行為趨同，那么二手房價格的急劇下跌，也將拖累新房成交價格。

　　擁有多套房產及時變現是當前較為明智的選擇。在房價過快上漲階段，投資者往往不會考慮住房的自然折舊因素。而當房價上漲速度放緩，或出現絕對住房價格下跌，住房折舊需要納入投資者的行為決策方程。按照70年平均折舊計算，每年的房屋折舊率為1.43%。鋼筋混凝土的現代建筑，理論上應該能夠承受70年的使用壽命，但實際上一些建筑經過20年的使用后，管線老化及其他建筑問題十分嚴重，影響到業主的居住舒適度。這樣一來，住宅實際年折舊率要超過1.43%。此外，租金上漲幅度有限，也將降低住宅投資收益率。住宅租金主要受到租賃需求的影響，而進入租金市場的承租人往往屬于中低收入群體，限制了租金過快上漲。實際上，我們也會發現，相對房價的過快上漲，住房租金總體上漲較為平緩。現在北京住宅租金收益率不到2%，遠低于無風險的銀行存款利率，擁有多套房產出租的業主實際上受損的是相當大的機會成本�？梢�，要將住宅自然折舊、低租金收益率和機會成本進行綜合考慮，將多余房產變現確實是一個較為明智的選擇。特別是當前一線城市房價還基本維持的情況下，盡快套現仍有余地，一旦形成趨勢性下跌，恐怕失去套現的時間窗口。

　　經過近20多年的快速發展，我國房地產市場交易規模巨大，或已經超出了政府的政策選擇空間。如今，我國繼續實施適度寬松貨幣政策的空間極其狹小，為托起當前已經高位上漲的住房交易價格，需要比2008年釋放幾倍多的貨幣，這已經是實體經濟所不能承擔的。

　　人們應該遵從實際需要作出行為決策。對于剛性住房需求人群，要么租賃住房，要么買房，沒有第三條道路。當然在房價下跌過程中，低位購房將是理想中的情況，在現實生活中不易做到。對剛性住房需求人群而言，“買漲殺跌”不是理性的行為，等待下跌也有風險，往往是還沒等到價格下跌到心理范圍，房價已然是快速上漲。這種情況對套現者也適用，即等到合適價位再變現時，可能價格一跌再跌。可見，遵從實際需要作出行為決策，不要輕信他人言論，也不要盲從他人行為，根據自身情況分析并進行決策，才是最好選擇。