
房地產市場進入深度調整期,房企的銷售壓力進一步加劇。在此背景下,房企的促銷活動一浪高過一浪。據媒體報道,位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”的促銷政策,這也是北京首個“零首付”樓盤。
從20%到30%再到40%,現在突然變成“零首付”,商品房銷售的“臉”變得可真夠快的。可以肯定,開發商此舉是得到銀行認可的。不然,開發商也不可能有這么大膽量推出“零首付”促銷手段。
問題是,實行“零首付”的風險也是顯而易見的。要知道,首付本身也是對購房者資信情況的一次調查和考驗。沒有了“零首付”,在“脫手為王”的商品房銷售新時代,風險會驟然上升。一方面,開發商不可能在“賣房難”的情況下對購房者資信情況進行調查,否則,就會把購房者“趕”走;另一方面,銀行也沒有這樣的時間和精力去對購房者的資信情況進行調查。如此,購房者的資信調查就在“零首付”下出現了真空地帶。
那么,為什么銀行會愿意冒這樣的風險,允許開發商推出“零首付”促銷手段呢?其中也許有其自己的目的。
首先,轉移風險。在房地產市場持續低迷的情況下,相當一部分開發商已經面臨“資金鏈”斷裂的風險。一旦開發商“資金鏈”斷裂,必然會給銀行帶來風險。與其被動等待風險爆發,不如主動采取措施,通過“零首付”這樣的方式,將風險從開發商身上轉移到廣大購房者身上。
第二,推遲風險。按照目前的實際狀況,只要房地產市場政策不作出重大調整,開發商出現問題是必然的,風險也就隨時可能爆發。在這樣的情況下,同意開發商推行“零首付”,就可以有效避免風險快速發生,將風險向后推遲。萬一經濟狀況好轉,購房者生活條件改善,風險還可能得到避免。
第三,分散風險。如果開發商出現“資金鏈”斷裂,對銀行經營者和工作人員來說,壓力是非常大的。原因在于,影響和損失都會相當大,責任追究也就會十分嚴厲。相反,將風險分散給成千上萬的購房者,只要購房者不出現集體斷供的現象,一般情況下,就不可能有大的風險和矛盾爆發。自然,對銀行經營者和工作人員來說,也就十分愿意通過這樣的方式分散風險了。
而對開發商來說,采用“零首付”促銷方式,除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風險之外,還可以有效保護商品房價格,從而不需要再通過降價策略去進行促銷。畢竟,“零首付”對相當一部分購房者來說,吸引力要遠大于其他促銷手段。更何況,推行“零首付”后,風險已經全部轉嫁給了銀行,對開發商來說,何樂而不為呢?如此一來,所謂“零首付”,也就成了銀行與開發商合演的一出風險游戲,即將風險暫時化解或轉移。而這出戲的導演是開發商,主角則是銀行。到底是喜劇還是悲劇,只有用時間來檢驗了。
所以,對開發商推行的“零首付”策略,相關監管機構和職能部門還是要高度重視和關注的,特別是銀行監管機構,在沒有足夠保證措施的情況下,是不應當允許銀行對開發商推行“零首付”促銷手段的,切不要將銀行風險轉移或延遲,從而留下更多更大的隱患。