今年一季度我國經(jīng)濟中出現(xiàn)一些新變數(shù)，在經(jīng)濟下滑的表象下，有些領(lǐng)域卻潛流暗涌，呈現(xiàn)出超強的扭轉(zhuǎn)能力，經(jīng)濟運動逐漸逼近轉(zhuǎn)折的臨界點。最奇異的變數(shù)，也是最為人所關(guān)注的、居于變數(shù)之首的，當(dāng)然要數(shù)樓價。過去這些年，哪怕經(jīng)歷再大的變數(shù)，遇到再大的調(diào)控風(fēng)暴，房地產(chǎn)市場總能化險為夷，最后都能變到漲價的路上去。久而久之，民間都形成了固化思維，以至于幾乎都沒人相信樓價會跌了。甚至，在去年“錢荒”的背景下，樓價依然堅挺。這種脫離地心吸引力的特例，強化了民間的非理性預(yù)期，使樓市的過度投資行為更加失范。
然而，經(jīng)濟規(guī)律到底還是悄然發(fā)生作用了。過去三個月來，巨大的資金壓力促使部分開發(fā)商選擇突圍，從試探性的價格優(yōu)惠，到刺激吸引潛在買家的打折，再一浪接一浪到直降風(fēng)潮，價格變動幅度在加大，價格變動空間在放大。一些城市房價持續(xù)多年的上升運動發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)彎，大多數(shù)人預(yù)期的房價爆發(fā)式上漲沒有變成現(xiàn)實，反而在一些重要城市出現(xiàn)反向運動。
經(jīng)濟矛盾轉(zhuǎn)換的此消彼長，隨著時空變換成為了市場中潛伏的變異因子，久而久之累積下去，供求局面就顯性變化了。今年房地產(chǎn)發(fā)生的逆轉(zhuǎn)性變化，恰好說明被高價格、高利潤吸引的地產(chǎn)投資，已使房地產(chǎn)供應(yīng)能力遠(yuǎn)超社會需求，住宅緊缺時期漸行漸遠(yuǎn)，代之而起的將是樓市的賣方市場。房地產(chǎn)行業(yè)將和其他任何行業(yè)一樣，不僅可能面臨產(chǎn)能過剩，供求一旦從失衡的一級發(fā)展到另一級，還可能面臨庫存更加難以消化的格局。
但是，由于市場主體的差異性，也由于主體之間的競爭性，理想的房價平穩(wěn)回歸通常也很難真正實現(xiàn)。這就是過去在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，收效甚微的原因之一。過去持續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控，政策的愿望不可謂不美好，政策的執(zhí)行力度不可謂不嚴(yán)厲，結(jié)果遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)很能說明房價回歸之路，可能很不平坦。
開發(fā)商直接面對市場，時刻接觸市場信號，最先感覺銷售危機。敏銳性強的房企，首先意識到風(fēng)險，為了減輕資金壓力，舒緩財務(wù)成本，擺脫雙重壓力的困境，出于經(jīng)濟人的理性本能，率先丟掉幻想，謀求盡快脫離危險境地，就直接采取措施，貼著市場價格底線，有意識地競爭性搶跑，選擇通過降價“跑量”，這不但打破僵持的房價，而且競爭性脫身，只要一家企業(yè)降價，就能引發(fā)一個區(qū)域房價地震，樓市的多米諾骨牌效應(yīng)，在一些熱點地區(qū)已成事實。不能低估這種“星星之火”，只要“燎原之勢”迅速蔓延，就大有摧枯拉朽的力量。不管是主動參與應(yīng)對變數(shù)，還是迫不得已被動招架，這都將深度影響整個行業(yè)。
可以預(yù)見的是，這種若隱若現(xiàn)的變數(shù)，將最終消除漲價因素，迫使住房價格回歸，房價高位筑頂將提前到來，房價理性回歸平穩(wěn)落地，也許是經(jīng)濟均衡增長最理想的態(tài)勢，也是調(diào)控政策最希望看到的情況。
但是，由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著宏觀經(jīng)濟，房價下降將加速經(jīng)濟下滑，政策對此的容忍力究竟如何?私人部門資產(chǎn)負(fù)債率較高，社會對此的耐受力究竟如何?這個疑問，其實李克強總理4月10日在博鰲論壇的主旨演講中已給出了明確答案：無論經(jīng)濟增速比7.5%高一點，或低一點，只要能保證比較充分的就業(yè)，不出現(xiàn)較大波動，都屬于在合理區(qū)間，政府不會為經(jīng)濟一時波動而采取短期的強刺激政策，而是更加注重中長期的健康發(fā)展。
確實，要讓市場決定資源配置，就得讓經(jīng)濟運行有較大的彈性。也就是說，要相信經(jīng)濟自身的調(diào)節(jié)能力，不能對經(jīng)濟的合理波動過分緊張，更不能濫用刺激措施，主觀臆斷地幻想要熨平經(jīng)濟周期。尊重經(jīng)濟運行規(guī)律，保持經(jīng)濟中長期健康運行，就意味著要順應(yīng)經(jīng)濟波動曲線，按照經(jīng)濟有高潮、也有低谷的規(guī)律辦事，只要宏觀經(jīng)濟在合理區(qū)間內(nèi)運行，不同行業(yè)的潮起潮落不應(yīng)該左右政策的思路。
因此，即使房地產(chǎn)遭遇行業(yè)周期，即使對宏觀經(jīng)濟有不良影響，地方政府也不該過度作為。筆者覺著，以保衛(wèi)GDP的增速為名，爭相取消或變相取消限購政策，默許或縱容“行政副中心”消息刺激需求，引發(fā)投機者進(jìn)場跟風(fēng)炒作，都絕非保衛(wèi)重點城市樓價的最好方式。
主要原因有兩點。這些做法，延續(xù)的是經(jīng)濟刺激的老思維，不是在解決矛盾，而是積累矛盾，也不可能改變中長期趨勢。當(dāng)房價已出現(xiàn)疲態(tài)時，若由虛假需求來刺激樓市，其漲得快、跌得更快的后遺癥，將帶給市場致命性的打擊。一方面，打擊了市場供應(yīng)力量，另一方面，也消弭了各種市場需求力量。
3月全國居民消費價格指數(shù)(CPI)環(huán)比下降0.5%，同比上漲2.4%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)(PPI)環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%。在筆者看來，這組數(shù)據(jù)說明當(dāng)下經(jīng)濟依然運行在下行軌道上，正因為經(jīng)濟增速緩慢走低，導(dǎo)致有效消費能力隨之降到較低程度，尤其是豬肉等農(nóng)副產(chǎn)品價格下降較大，很大程度上相對壓低了CPI指數(shù)，也反映出不少居民在減少必要的開支。不過，PPI有限的降幅也說明經(jīng)濟運行尚在合理區(qū)間，現(xiàn)在還沒有多大必要放松對房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策，否則好不容易確立起來的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型預(yù)期又會遭到破壞。