官員貪腐涉房，是濫用公權(quán)的表現(xiàn)，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不完善有本質(zhì)上的不同，前者是公權(quán)限定不力的結(jié)果，后者是私權(quán)保護不力的結(jié)果。在客觀上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于防控和打擊腐敗，但不應(yīng)將此視作建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記信息系統(tǒng)的主要目的。
全國主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)任務(wù)2010年以來兩次“爽約”，被很多媒體和業(yè)內(nèi)人士認為是官員從中阻撓的結(jié)果。近日召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，要用3年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。與此同時，部分城市出現(xiàn)了豪宅和別墅的拋盤，這被認為是國家破除阻力、實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺決心的彰顯，對涉房貪腐官員產(chǎn)生了巨大威懾作用的結(jié)果。于是，媒體和民間紛紛將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為“反腐利器”來看待。
但是，僅僅站在反腐角度來看待不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用，是有失偏頗的，視角也太狹窄了些。在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是慣例，法理基礎(chǔ)就在于“物權(quán)法定、公示公信”。基本原理是：市場經(jīng)濟條件下，確定和轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)需要到政府相關(guān)部門登記;維護不動產(chǎn)交易秩序、降低不動產(chǎn)交易成本、保護不動產(chǎn)交易安全、明晰市場經(jīng)濟交易各方的權(quán)責(zé)利等，均需要有完善的、統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系作為基礎(chǔ)條件。由于我國房產(chǎn)、土地、林地和耕地等不動產(chǎn)類別不僅在地區(qū)之間不統(tǒng)一、登記部門不統(tǒng)一、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，而且不動產(chǎn)信息登記標準不一、零散缺失現(xiàn)象很普遍，這使得以不動產(chǎn)為主的財產(chǎn)領(lǐng)域成為被侵害的“重災(zāi)區(qū)”，在婚姻財產(chǎn)分割、私人財產(chǎn)抵債、追究企業(yè)所有者責(zé)任、土地房產(chǎn)征收等正常的市場化財產(chǎn)交割中經(jīng)常發(fā)生不測事件。
例如，前段時間鬧得沸沸揚揚的李陽離婚財產(chǎn)糾紛案，原本屬于夫妻共有房產(chǎn)因離婚而正常分割的程序性事項，卻因為當(dāng)事人的隱瞞、轉(zhuǎn)移而遲遲無法通過法律途徑確認，損害了當(dāng)事人的不動產(chǎn)利益，這事實上就是因為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)滯后造成的;再如，近期某地發(fā)生的強拆事件，正是由于集體土地中的宅基地、耕地、非農(nóng)建設(shè)用地等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和確權(quán)非常混亂所造成的。
房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程，也是居民個人財產(chǎn)不斷增長的過程，以房屋和土地為主要載體的不動產(chǎn)在居民財產(chǎn)中占比最大、分量最重。如果沒有完善的、統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，不僅形不成財產(chǎn)保護的文化氛圍，對財產(chǎn)侵害意圖也構(gòu)建不起懲罰的可置信威脅。在道德約束和信用制度仍有待完善的情況下，不動產(chǎn)領(lǐng)域的“李陽式”糾紛案、“平度事件”將會繼續(xù)上演，挖苦心思侵害私人財產(chǎn)、國有資產(chǎn)的行為也就無法杜絕。而且，在我國沒有個人破產(chǎn)制度的情況下，如果也沒有完善統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記，在工商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域中也就無法避免個人惡意逃廢債務(wù)的傾向，因為其可以隱匿名下的不動產(chǎn)，而冒險經(jīng)營、過度負債的情況也就難以杜絕。由此可見，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)秩序之一，沒有這個基礎(chǔ)秩序，市場經(jīng)濟的交易成本將居高不下，距離健康的市場經(jīng)濟也會越來越遠。
再進一步推論，我國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，也是順應(yīng)市場經(jīng)濟深化，對政府治理能力提出的新要求。在市場經(jīng)濟條件下，公民個體和市場交易更加自由了，國家直接干預(yù)微觀事務(wù)的成本越來越高，負面作用越來越大。除了法律法規(guī)外，政府干預(yù)市場和社會的基調(diào)更強調(diào)精密化、隱形化，通過大量制度化的機制，促使公民逐漸把外在的約束轉(zhuǎn)化成內(nèi)在的自我約束，自覺把許多規(guī)范看成社會規(guī)范和公共規(guī)范，并將其看成是一種“超我”的社會化機制去遵守，從而在不破壞個體自由的前提下實現(xiàn)對公民個體間和整個市場、社會的調(diào)控和形塑。上述國家制度化機制的內(nèi)容，除了法律、法規(guī)等正式制度外，更多是由道德秩序、信用結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)秩序構(gòu)成的社會基礎(chǔ)設(shè)施。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是這種基礎(chǔ)秩序的重要組成部分。有了這一基礎(chǔ)秩序，每一宗不動產(chǎn)的邊界、權(quán)利屬性、歷史交易信息都非常清楚，而且可以互聯(lián)互通，這就對意圖侵權(quán)者構(gòu)建起了可置信的威脅，即其侵犯的軌跡是完全可循的，而且必被追責(zé)。
回到不動產(chǎn)登記與反腐的關(guān)系。官員貪腐涉房，是官員濫用公權(quán)的表現(xiàn)，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不完善有本質(zhì)上的不同，前者是公權(quán)限定不力的結(jié)果，后者是私權(quán)保護不力的結(jié)果。在本質(zhì)上，官員貪腐涉房與其他腐敗形式?jīng)]有什么區(qū)別，只不過是市場化改革以來房地產(chǎn)成了財富儲藏的代表，因而貪腐財產(chǎn)相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)領(lǐng)域而已。治理涉房腐敗的關(guān)鍵，是要嚴格執(zhí)行官員財產(chǎn)公示制度、嚴格界定政府和市場的邊界、約束公權(quán)對于市場和民間的隨意干涉，而不僅僅是建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。因為，一方面，涉房貪腐官員可以不去登記房產(chǎn)(只不過不登記的不動產(chǎn)交易行為不受法律保護)。這樣的話，靠不動產(chǎn)登記來反腐也就失效了;另一方面，涉房貪腐官員也會將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到親戚子女名下。在戶籍管理體系還存在不少漏洞，且沒有與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)平臺對接起來的情況下，靠不動產(chǎn)登記來反腐的效果也就大打折扣了。
當(dāng)然，兩者也的確存在交叉的地方，如前述“平度事件”，或者現(xiàn)實中官員利用公權(quán)侵占個人財產(chǎn)的其他行為等等。但值得注意的是，只有先把不動產(chǎn)登記清楚了，然后才有接下來界定不動產(chǎn)屬于誰、合法不合法的程序。從這個角度講，治理官員貪腐涉房是從屬于私產(chǎn)保護領(lǐng)域的，兩者是包含和被包含的關(guān)系。在客觀上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記便利政府掌握住房信息，有利于防控和打擊腐敗，但這僅僅是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的副產(chǎn)品，不應(yīng)將此視作建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記信息系統(tǒng)的主要目的。