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    1. 上市房企扎堆再融資背后的玄機
      2014-03-20   作者:吳學安(江蘇 職員)  來源:北京青年報
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        房企再融資是否出現松動跡象?近日綠地集團借殼金豐投資帶給市場許多聯想空間。繼2013年三季度,新湖中寶公布再融資預案,截至日前,已經有40家左右上市房企發布再融資預案,僅現金認購的額度就達到近900億元,反映了目前亟待政策開閘的房企融資規模。

        自2010年以來,作為房地產調控政策的一部分,房地產企業的上市、再融資和并購重組已經停滯近四年時間。基于金豐投資重組案例,證監會突破了地產股“不得借殼”的慣例,有業內人士猜測,下一步監管層可能在地產重組、房企再融資、房企A股上市等方面予以開閘。

        天津財經大學副院長叢屹教授此前稱,結構性放開再融資不是原因,而是結果,是大房企對于資金需求量的擴大導致再融資的放開。“錢荒”讓很多銀行收緊房貸,有的商業銀行分行給下面支行的房貸指標只有幾百萬元。在房地產大周期下行的背景下,利潤靠“囤地和漲價”的時代已經一去不復返,房企生存和發展只有靠“適銷對路”和“加快周轉”。對于資金密集型的房地產行業來說,拓寬資金來源并不是一帆風順,這就需要再融資結構性開閘。

        早在2010年4月,國務院發出通知,要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管。對存在土地閑置及“炒地”行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。一邊是證監會多次表態不會對上市房企再融資松綁,一邊卻是上市房企不斷采取“逼宮”姿態,再融資的隊伍在不斷擴大。上市房企集體闖關式的推出再融資計劃玄機何在?一方面,上市房企想試探本屆政府對房地產調控真實態度;另一方面,目前全國房地產成交量大幅萎縮,樓市拐點已經臨近。上市房企扎堆集體推出再融資的計劃,意在向市場宣布,堅定看好國內房地產后市,意圖打消民眾對房價下跌的預期。

        上市房企的再融資的放開,有利于房企借道“棚戶區改造”機會進入重點城市的中心區域市場,可能會帶來新的投資和市場布局開發機會。作為一個資本密集型行業,過去三年,不少房企通過房地產信托、基金或私募的形式募集資金,這三種資金募集方式成本逐漸攀高,房企只能接受高企的融資成本,否則難以得到資金。因此,再融資本身的種種優勢讓房企趨之若鶩。一方面,作為股權融資,能夠長期穩定地獲取融資資金;另一方面,從財務角度分析,它的資產負債率相對也是比較優化,能夠降低負債率。

        上市房企通過股權再融資,除了發行費用之外,幾乎無需再支付其他融資費用,這比向銀行貸款、信托等融資方式要劃算得多,融資成本無疑將大幅下降。有業內人士認為,恢復部分房企的再融資功能,與中央近期會議提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的基調是一致的。目前中央正牽頭制定房地產調控的長效機制,其中一項內容就是增供應、保剛需,從根本上緩解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融資計劃,表明上市房企已經捕捉到某種信號。

        不過,由于房地產業極善資金騰挪,一旦放開再融資,不僅資金監管是個難題,更重要的是,如果一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地,而依靠融資來補充流動性,勢必推動房地產投機熱潮,最終導致房價難以控制。

        房地產調控政策向何處去,不僅關系到公眾切身利益,也直接關系到宏觀調控的成敗,關系到經濟結構調整的成敗。只有不折不扣地執行房地產市場的調控政策,堅決抑制投機投資性需求,才能切實防止房價反彈。因此,對融資需求的控制是房地產調控的應有之義。

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