美國兩大抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie
Mac)的股價近期暴跌。3月11日，兩公司股票盤中重挫40%上下，3月12日，繼續(xù)重挫約15%。此后幾天，跌勢稍微企穩(wěn)。
導致“兩房”股價重挫的原因是，美國參議院金融委員會擬定的立法草案，將逐步關閉政府所有的抵押貸款公司，取而代之以新的政府所有的再保險公司一定的權益，將強制民間貸款公司持有再保險公司一定的權益，承擔至少10%的抵押貸款債務第一損失，政府將只會在民間債權人承擔損失后提供一定的幫助。
其實早在2011年初，就傳出白宮計劃關閉“兩房”的消息，認為“兩房”是金融危機的禍首，自身也在危機中遭受重創(chuàng)，難以為繼。只是由于“太大而不能倒”的原因，美國政府在金融危機中給予了救助，使得“兩房”在危機后得以喘息和恢復。去年6月，由弗吉尼亞民主黨人馬克·華納和田納西州共和黨人鮑勃·柯克牽頭提交了要求終結政府持有“兩房”的議案。隨即，獲得參議院銀行委員會另外六名兩黨議員的支持的參議院團體，也提交了一項要求徹底改革美國的房地產金融體系的計劃，內容包括逐步縮減直到關閉政府支持的房貸公司，而改由私人資本來接手，并在未來五年內向市場注入更多私人資本。
如果從現(xiàn)實狀況來說，美國尚沒有關閉“兩房”的必要。2008年美國金融危機爆發(fā)，美國政府向“兩房”提供了1875億美元的援助金。相當長時間以來，“兩房”股價始終徘徊在一美元下方，最低時每股價格還不及0.25美元，成了“仙股”。2010年6月16日，美國聯(lián)邦住房金融局發(fā)表聲明，要求“兩房”股票從紐交所退市，轉入OTCBB市場交易。而到了本月，“兩房”股票最高價又達到了5至6美元，比最低時漲了2000%以上，居然又成了“神股”。從“仙股”到“神股”，也許正可以視之為美國政府的救市業(yè)績，視為美國走出危機步入復蘇的標志。
但為什么美國政府不再趁熱打鐵，繼續(xù)增加在房地產金融等領域的干預和權力，而要功成身退了呢?白宮此舉，既有歷史的考量，也是現(xiàn)實的需要，更有將市場的東西交給市場來辦的原則的秉持。
房利美成立于1938年，起初的目的是為了增加抵押貸款資金的流動性，降低購房成本，為窮人購買房屋提供只被授權購買經(jīng)過聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款的服務。
但到了1968年房利美改組成為私營公司后，其職責范圍被擴大到了購買未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款。房地美則在1970年由國會授權組建。“兩房”的職責，是購買市場上的抵押貸款，這樣商業(yè)銀行和其他貸款機構就會積極從事房屋信貸業(yè)務，而那些收入較低的較窮的人也能得到房屋貸款。
由上述歷史可知，“兩房”具有深厚的政府背景，能享受特殊的權利，包括可免交各種聯(lián)邦及州政府的稅收，并且享受美國財政部提供的各為22.5億美元的信貸支持。由于政府的隱形擔保，“兩房”的經(jīng)營風險顯著降低，但事實上“兩房”的經(jīng)營方式很激進，尤其“兩房”的CEO和員工為了追求業(yè)績，以爭取高額獎金和分紅，有時往往會突破底線。“兩房”的這種業(yè)績追求，造成了美國一些地方的買房零首付現(xiàn)象。在2007年2月美國的次級貸款危機爆發(fā)時，有數(shù)據(jù)顯示，“兩房”持有的抵押貸款總額超過5萬億美元，超過約9萬億美元的美國全部抵押貸款的一半。這在房屋價格上漲時皆大歡喜，一旦房屋價格下行，泡沫破滅時，勢必將傷害一大片。2008年的金融危機就是這么來的。
所以，“兩房”股價大幅度回升時，正是美國政府抽身的好時機。
當然，美國政府選擇在“兩房”股價回穩(wěn)時抽身，還有財政壓力的現(xiàn)實考量。在2008年金融危機時，美國政府不得不籌集巨資援助那些金融巨頭，但是那些金融巨頭們行事方式包括大手腳分獎金的習慣不改，致使美國政府的援助政策飽受批評。眼下，奧巴馬政府的財力還不比上金融危機時期，恢復財政收支平衡的時間還遙遙無期，如果“兩房”再一直“國有化”下去，一旦未來再次陷入困境，美國政府將不得不救，但很可能已無力再救。據(jù)美國財政部3月13日公布的數(shù)據(jù)，2014財年前5個月，美國聯(lián)邦政府財政赤字總額為3770億美元。雖然同比下降，但公共債務還在上升。美國債務上限一直在突破，不斷地成為美國經(jīng)濟發(fā)展的障礙。所以，抽身“兩房”，此其時也。
更重要的是，美國政府從“兩房”抽身，正是還原市場功能的本質體現(xiàn)，會增加美國房地產和金融市場的效率，有助于美國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。住房、金融市場的東西，還是由市場來決定最好。如果當初沒有美國政府的隱形擔保和各種優(yōu)惠資助，美國的次級貸款不可能膨脹到那么高危的水平，2008年慘烈的金融和經(jīng)濟危機或可得以避免或大大降低強度。當然，美國政府撤出“兩房”，“兩房”的風險驟然上升，所以股價暴跌;“兩房”的債券風險也隨之大幅上升，“兩房”的股東和債權人，損失較大。