樓市是美國經濟的主要引擎,通常也是一個家庭的最大單筆資產和開銷,因此直接反應并影響消費者信心。如果把購房、租房、裝修、維護等都包括在內,美國消費者一年在樓市上的支出總額約為兩萬億美元,而由樓市催生出的建筑、銀行、汽車、零售和通訊等相關產業又可以產生上千億美元。
美國大型企業研究會下屬的無傾向性、非盈利智庫需求研究所(The Demand Institute)近期發布的研究報告顯示,過去兩年美國房價呈兩位數的增長并不代表未來房價的走勢。盡管凱斯-席勒20個大城市房價指數在2012年1月至2013年11月之間增長了21%,但這主要是受投資者購買大量廉價房用來迎合租房需求增加的推動。
該報告預計,未來五年,美國房價的增速將放緩。2015年至2018年,隨著供需進入持續平衡,預計美國現有的單戶家庭住宅中間價將以平均每年2.1%的速度增長。
美國住宅建筑作為經濟和就業的支柱整體在增加。前些年,住宅建筑增長受單戶家庭房屋拉動。但美國人口普查局的數據顯示,去年,美國有將近100萬的新住宅開工,其中30.8%是用于出租的多戶家庭公寓樓,該比例創上世紀70年代中期有數據以來的最高水平。
公寓建筑的增加反映出以下幾個趨勢:首先,抵押貸款依然緊縮;其次美國人的工資增長緩慢、一些人的學生債務負擔大,這就使原本想買房的人最終選擇了租房。與此同時,隨著美國就業市場的改善,大量年輕人從父母家中搬出來并組建自己的家庭,進一步增加租房需求。
即將從美國北卡羅來納大學克南-弗拉格勒商學院畢業的學生路易斯對記者說,他已在美國一家大型投資管理公司找到工作,將從學校所在的北卡羅來納州的羅利搬到賓夕法尼亞州的費城。“畢業后我會租房子住,買房子要等到結婚安定了再說。”路易斯還介紹說,目前美國大多數城市的主要住宅類型是單戶家庭住宅,而對于一個剛畢業工作不久的單身上班族來說,貸款買這么大的房子不現實也沒必要。
盡管建筑商們認定今年有更多千禧年的一代要離開家,但業內人士認為,年輕人不可能前一天找到工作第二天就買房,年輕人就業狀況的改善意味著今年有更多租房人群,而首次購房者數量不會出現激增。
短期租房需求的增長與長期人口特征趨勢相結合,預計將使美國住房建筑繼續傾向于多戶家庭住宅,不管是帶花園的小公寓樓還是高層公寓樓。
堪薩斯城聯邦儲備銀行經濟學家喬丹·拉帕波特預計,單戶家庭住宅建筑量會觸頂,新的單戶住宅建筑量將達到房地產繁榮前的約每年130萬套的水平。相比之下,多戶家庭住宅建筑量將增至每年55萬套,是目前的二倍。
盡管如此,需求研究所的報告顯示,到2018年,房屋所有權不會高于所有房屋持有人的65.5%,而房地產泡沫高峰時該比例為69%。一部分原因是經濟衰退期間大量的法拍屋,另一部分原因是未來五年新組建的家庭中,受到財務方面約束,很大比例的家庭仍需要租房。