杭州某樓盤一夜降價數千元,老業主怒砸售樓部,引發市場對于樓市恐慌性看空的大討論,這種情景讓人聯想到2008年的樓市。
然而,冷靜來看,降價樓盤區域并非杭州核心區域,成交量過去就較為清淡,且該項目屬于尾盤銷售。在房價經歷了20個月的連續上漲后,價格出現調整當屬于正常現象,以此判斷樓市熊市來臨,記者認為,并無太多說服力。
樓市出現較大幅度降價的原因很多:城市或區域板塊庫存量大;銷售去化壓力較大;產品偏高端或有部分缺陷,遭遇銷售瓶頸;回籠資金,拿地“換倉”謀求新的發展機會等等。但上述原因只不過是個案樓盤降價的參考因素之一,而并非最根本的原因。
真正引起市場擔心的,其實還是資金流動性收緊的預期。事實上,伴隨“杭州樓市現象”出現的,還有多家銀行全面暫停向房地產項目授信的傳言。
傳聞不可盡信,市場上并未出現房地產開發貸全面停貸的情況,但開發貸額度緊張已成事實。此類消息盡管捕風捉影,但有風險警示意義。
眾所周知,房企屬于資金密集型企業,沒有什么情況比資金鏈斷裂更糟。去年6月爆出“錢荒”時,萬科A近年來股價最大單月跌幅也相應出現。在整個6月份,其股價一度下跌30%,這一市場預期的體現,充分說明了資金流動性對于房企的重要性。
這一邏輯并不難理解,整個市場層面受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響,利率上浮,銀行放款放慢,導致開發企業獲取資金的難度迅速提高。部分房企由于過去拿地用力過猛消耗資金過多,同時銷售周轉率下降,就會面臨資金面短缺的危機。
在這種狀況下,近年萬科、招商地產、綠地集團等房企在香港買殼的案例接連出現。為何這種情況沒有在更早的時候出現?因為彼時,國內銀行并無對信貸有任何收緊計劃,市場也并無此類預期。所以眾房企也無需勞師動眾在香港搭建融資平臺。
雖然從目前狀況來看,房企資金鏈收緊只是一種市場預期。不過,可以肯定的是,一旦政策面再次向信貸“開刀”,到那時,“杭州樓市現象”真有可能產生多米諾骨牌效應。