加拿大房地產(chǎn)泡沫風險再次引起國際貨幣基金組織(IMF)的警示。IMF近日在一份關于加拿大經(jīng)濟的評估報告中認為，加拿大住房價格仍然高估。
無獨有偶。就在同一天，加拿大第二大銀行道明銀行用數(shù)據(jù)具體量化了房地產(chǎn)市場的“熱度”：加拿大房價高估10%。
近一年多來，有關加拿大房地產(chǎn)泡沫“狼來了”的呼聲不絕于耳，包括經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)等在內(nèi)的國際機構(gòu)多次發(fā)布過熱警示。
盡管如此，截至目前，加拿大的管理機構(gòu)尚未出臺有關抑制房地產(chǎn)過熱的措施。很明顯，管理層并不認為“狼”真的來了。事實上，就在1月份，加拿大央行行長史蒂芬·波洛茲就表示，加拿大房地產(chǎn)市場正在進行軟著陸。而自從2012年年中，央行對住房貸款審批條件趨于嚴格后，在一定程度上抑制了房價的過快上漲。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前加拿大房地產(chǎn)處在趨于過熱但尚未過熱的房價上漲通道，量價齊升或是未來一兩年內(nèi)的發(fā)展趨勢。
加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(CREA)最新的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國房價平均水平為每套38.9萬加元，比2012年同期上漲10.4%。該協(xié)會預計，2013年全年，加拿大住房價格將上漲至每套38.2萬加元。另外，筆者綜合一些房地產(chǎn)經(jīng)紀商的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在多倫多等大城市，獨門獨棟的別墅實際成交價現(xiàn)已超過每套80萬加元。
姑且不論房地產(chǎn)市場究竟“過熱”幾何。房價上漲影響到老百姓的生活已經(jīng)成為不爭事實。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去17年中，加拿大房價以每年5.4%的幅度增長，與此同時，工資每年增幅卻只有2.7%。
道明銀行的數(shù)據(jù)顯示，目前加拿大住房的購租比表明，房價高估60%，而從房價收入比來看，房價則高估30%。(購租比是度量購房與租房的相對成本，如果購租比過高，居民就會選擇租房而放棄購房。房價收入比指住房價格與城市居民家庭年收入之比。)
該銀行還對房價未來趨勢作出了預測，認為房價下降要到2015至2016年，而降幅也只有區(qū)區(qū)2%左右。
目前，商業(yè)銀行按揭貸款利率處于低水平或?qū)⒗^續(xù)“加熱”住房市場。加拿大各大主要銀行近期紛紛下調(diào)房貸按揭利率，5年期固定按揭利率最低達3.19%，為2013年8月份以來的最低水平。
如此看來，在加拿大一些主要城市，未來一兩年內(nèi)房價繼續(xù)上漲或是主旋律。
然而，居民對高房價的承受能力正承受考驗。上述IMF的報告指出，加拿大家庭債務仍然高企。住房市場中的價格高估和供過于求是導致住房泡沫的原因。
家庭債務水平是加拿大央行制定利率決策無法忽視的一個重要指標。加拿大統(tǒng)計局去年12月13日的數(shù)據(jù)同時顯示，第三季度，家庭債務主要指標，即家庭可支配收入的信貸債務增長至163.7%，創(chuàng)新高。
盡管加拿大央行近期表示，2014年將面臨加息的壓力，但是，面對通脹率下行、疲弱的出口對經(jīng)濟的拉動作用有限，央行仍在1月22日將基準利率維持在1%的低水平不變。加拿大帝國商業(yè)銀行高級經(jīng)濟學家彼得·布坎南甚至告訴筆者，未來降息的可能性更大。
房價的上漲也使管理者遭遇考驗。上述報告中，IMF認為，如果房價和按揭貸款大范圍并且持續(xù)加速增長，相關抑制措施或?qū)⒊雠_，比如，提高首次購房者的首期付款額度。
不過，房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸尚非難事，一方面，住房作為一般家庭最大的消費支出對經(jīng)濟增長的作用不言而喻，在出口尚未走強的背景下，利率保持在低水平有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從而拉動經(jīng)濟。不過，另一方面，央行同時也擔憂低利率導致家庭債務高企積累風險，會從更深層次傷害經(jīng)濟發(fā)展。