如果票選中國經濟最令人關注的話題，房價走勢問題想必排名最靠前。畢竟，對大部分民眾來說，房產的價值都是家庭資產最大的一部分。據中國社科院的統計，全國有65%的家庭資產體現在房地產上，存款跟股票僅占約20%左右。因此，房價走勢牽動的不僅是中國的經濟，更是所有城鄉居民的心。但據筆者的觀察，大部分民眾顯然還沒有真正認清投資房地產的本質：房子到底應該是視為必需品還是投資品?

　　生活離不開衣食住行，每個人都需要住房，就基本需求而言，當然是有多少經濟能力就住什么樣的房子，首要的考慮因素是居家環境的生活機能以及交通的便利性。房地產有漲跌的周期性，而是這個周期通常長達10年至20年，而從理論上說，你買不回同樣的房子。所以，站在生活消費必需品的角度，房地產理該“買起來等”，而不是“等著買”，筆者鼓勵每個人視自身經濟能力尋找心目中的“好宅”，而不能以追逐未來增值為考量。

　　但現實總與理論有巨大的差距，過去十年中國各地的房價如脫彊的野馬，一路狂奔，雖然經歷了幾輪嚴厲的宏觀調控，卻非但沒讓房價降溫，反而讓許多相信調控手段的民眾吃了高房價的虧。一來一往，房價上漲的預期變得越來越強烈，也使房價行政調控的成本及風險越來越高，這更讓民眾有了錯誤的觀念，把必需品錯當投資品，必需品沒有買點的問題，你不會因為面包便宜就每餐多吃幾個面包，而如果從投資角度來看，宏觀經濟的發展將是判斷進場點的最大依據。

　　過去10年我國房地產的快速上揚，有其特殊的歷史原因。 1998年6月，國務院決定，黨政機關停止實行40多年的實物分配福利房，推行住房分配貨幣化。1998年7月1日，住房福利制宣告結束，開始了住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新一輪改革。從此，買房成了中國人最大的消費，房地產也進入快速的上行通道，甚至房價還以報復性的加速上漲來對應上世紀80年代直到1997年未曾反映經濟增長的房價。

　　2012年，我國的GDP是55萬億人民幣，相較于1980年的4500億，足足增長了120倍，由于當時中國尚未有商品房制度，因此很難算出確切的房價漲幅，如果以1997年的數字來看，GDP總量接近8萬億，至今增長約為7倍。而1997年至今，根據統計局的數據，從2000年到2011年，上海的樓價從每平方米均價由3565上漲到14603，北京則從4919到16851，漲幅大約是4倍。雖然遠超過這段時間內GDP的增幅，但如果考慮到調整1980年到1997年的經濟增長，房價上漲的幅度其實還在可以理解的范圍之內。

　　那現在到底還能不能投資房地產呢? 要判斷這個問題，人口結構與經濟增長是最主要考量。先從經濟增長角度來說，中國經濟雖然面臨減速，但未來十年仍將有6至7倍的增長，也就是說2020年前GDP翻番應是大概率事件，這對房價的支撐絕對是好事。而從人口結構的角度來看則不太妙了。據測算，我國的婚育人口，也就是買房主要的剛需來源將在2015年前后到達頂峰，在2030年前后就可能開始出現人口負增長，有悲觀的估計最快可能是在2023年，這意味著對住房的需求將從現在開始放緩，而供給卻不會停止增加，這是任何人都可以預見到的房價未來下跌的依據。即使現在政策是放開單獨二胎，短期也無法扭轉此前三十多年來形成的人口結構。

　　那么，在今后的整體房價下跌趨勢中會有例外嗎? 發達國家的經濟發展歷史表明，城鎮化的興起是經濟發展不可避免的結果，城鎮化是現代經濟增長的重要推動力。人口在城市中聚集會產生顯著的規模經濟效應, 因為這會使私人和公共投資的平均成本和邊際成本得以大幅降低，產生更大的市場和更高的利潤。

　　隨著人口和經濟活動向城市的集中，市場需求將會迅速增長和多元化，這會促進專業化分工，從而進一步提高經濟的效率。隨著經濟全球化的深化，許多新型業態，特別是研究開發、現代服務業如金融和保險業、資訊和電腦服務業等，都必須依托城市的發展才能得到擴張。不僅如此，城市產業的繁榮和高回報吸引了更多資本、技術和知識的流入，這些要素的整合，將會進一步誘發新的技術創新和流動，并促進新興產業的形成。因此，城市是現代經濟中最具有活力的區域。麥肯錫甚至大膽預估未來城市經濟將取代國家經濟，未來的競爭將是城市與城市間，而不僅限在國與國之間。

　　換句話說，投資人應該尋找在城鎮化過程中還有持續發展的潛力城市去投資房地產。至少從目前來看，中國的城鎮化還是粗放式的，還未能有效利用集約化的優勢提高城市經濟的附加價值，未來一線城市人口仍有增加空間，但若不能提高經濟附加價值，那些人根本不可能有能力負擔起目前的房價。從這個角度來看，中國樓價最具價上漲空間的城市，仍是在北京、上海這樣的一線城市，或其他能在城市經濟競賽中脫穎而出的城市。三、四線城市可能就沒有什么機會了。