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    1. 土地價(jià)格將穩(wěn)中有升
      2013-12-09   作者:葉檀  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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      【字號(hào)

        葉檀

        新型城鎮(zhèn)化方向確定,考慮到城鎮(zhèn)化的成本,工業(yè)化過程中土地升值的因素,未來土地價(jià)格會(huì)上漲。

        首先是城鎮(zhèn)化需要支付成本,隨著人口城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革,未來7年每個(gè)農(nóng)村居民進(jìn)城最低需要10萬元的成本,東部地區(qū)更高,以1.5億人講,20萬億元左右的成本不可避免。

        隨著農(nóng)民進(jìn)城成為城市勞動(dòng)力,整體生產(chǎn)效率會(huì)提升,社會(huì)財(cái)富會(huì)增長(zhǎng)。這是美好的遠(yuǎn)景,現(xiàn)實(shí)是富裕的農(nóng)民早已進(jìn)城甚至移民,他們可以通過購(gòu)房獲得藍(lán)印戶口的方式成為上海、天津人。據(jù)筆者了解的某資源富裕市,財(cái)富凈值億元以上多已移民,千萬以上的已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn),如今還堅(jiān)持在水土被破壞的農(nóng)村地區(qū)的,大多家境困難。必須清醒地認(rèn)識(shí)到,城鎮(zhèn)化的過程也是個(gè)扶貧的過程,是培訓(xùn)勞動(dòng)力技能的過程,這樣進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民朋友才能扎根,才能安居樂業(yè)。

        其次,政府會(huì)繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策,土地是中國(guó)的稀缺資源,這個(gè)現(xiàn)實(shí)不可能改變。

        12月3日召開的中央政治局會(huì)議,聽取了第二次全國(guó)土地調(diào)查情況匯報(bào),強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖和節(jié)約用地制度。必須站在歷史和全局高度,堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,堅(jiān)決守住耕地保護(hù)紅線和糧食安全底線,確保實(shí)有耕地?cái)?shù)量基本穩(wěn)定。受制于中國(guó)人口、地況與糧食安全,嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施不會(huì)變,這是明智之舉。否則,以中國(guó)未來15億左右的人口,糧食如果像石油一樣依賴進(jìn)口的話,世界主要糧食產(chǎn)區(qū)港口的罷工,就會(huì)影響到中國(guó)的糧袋子。

        12月5日,陳錫文接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示,土改有三條底線不能突破:第一,不能改變土地所有制,就是農(nóng)民集體所有;第二,不能改變土地的用途,農(nóng)地必須農(nóng)用;第三,不管怎么改,都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

        嚴(yán)格保護(hù)18億畝耕地,意味著進(jìn)入流轉(zhuǎn)的農(nóng)地是符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。在不觸碰18億畝耕地高壓線的前提下,最多可以把2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地投入市場(chǎng)。通過集約化用地后,如果可以節(jié)約3000萬畝地投向市場(chǎng),這3000萬畝的溢價(jià)不會(huì)比以前低。城鎮(zhèn)化主要建立在低價(jià)地的基礎(chǔ)上,未來將會(huì)有極大改變,土地流轉(zhuǎn)成本會(huì)更高。

        即使征地,成本也在上升。土地問題專家劉守英今年2月28日在浙江省溫州市開幕的“中國(guó)改革(溫州)論壇”上警告,“政府完全靠土地的融資來完成城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”不可持續(xù),粗略計(jì)算,從2007年到2011年,全國(guó)土地出讓收入中,用于征地和拆遷的比重已經(jīng)達(dá)到41%。

        第三,集約用地、高效用地,提升每畝土地創(chuàng)造的財(cái)富。北京、上海等城市之所以能夠支付高溢價(jià)的土地,市場(chǎng)銷售火爆,原因是創(chuàng)富機(jī)會(huì)多、每平方公里創(chuàng)造的GDP正在追趕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),如果經(jīng)濟(jì)下行無法支撐土地溢價(jià),立馬崩潰。

        12月3日,國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在國(guó)土資源部召開的 “全國(guó)法制宣傳日”座談會(huì)上表示,國(guó)土資源部將抓緊研究建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度,將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易納入國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)等交易平臺(tái)。現(xiàn)在,中國(guó)資源粗放利用的現(xiàn)狀還沒有根本轉(zhuǎn)變,城鎮(zhèn)低效用地占約40%,農(nóng)村空閑住宅達(dá)10%至15%。

        現(xiàn)在有的工業(yè)園區(qū)、企業(yè)大規(guī)模低價(jià)圈地,打著高科技或者物流的名義,實(shí)際上是圈地,未來這樣的空間會(huì)減少。通過集約用地,使工商業(yè)用地更加市場(chǎng)化,而不是由地方首腦一拍腦袋,低成本引進(jìn)那些不創(chuàng)造產(chǎn)值的大地主。

        胡存智先生的說法非常明確,新征用地要減少,主要是盤活目前浪費(fèi)、低效使用的土地,國(guó)土資源部將加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)以及司法機(jī)關(guān)的聯(lián)動(dòng),嚴(yán)厲打擊非法圈地、囤地和粗放浪費(fèi)土地的行為,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。同時(shí),還要采取措施提高工業(yè)用地價(jià)格。探索實(shí)行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度,積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

        土地價(jià)格下挫的空間給封堵住了,除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大幅滑坡,否則土地價(jià)格總體上將是穩(wěn)中有升的趨勢(shì),個(gè)別已實(shí)際崩盤的城市除外。

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