在全國百城房價連漲17個月的如虹氣勢下，北京的住房市場成交量悄然下滑了。

　　根據多家經紀機構對北京房地產市場成交數據的統計，11月份，含保障房在內的北京新建商品住宅成交7370套，環比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網簽總量為11355套，環比上漲5.2%，但同比下降21.4%。

　　數據畢竟是抽象的。據筆者觀察，近一段時期以來，譬如搜房網的二手房源中，打上“十萬火急”標簽的房源陡然增多，其中不乏優勢地段的地鐵房、學區房，但是很多都表示“急需用錢”，要求購房者一次付清，頗有點逃離市場的意味。有些房源在網上已經掛了一個多月，仍然處于即時更新狀態，二手房交易的相對冷清可見一斑。

　　北京住房成交量的下滑或許不是偶然，它代表了房地產調控新階段的來臨，其頹勢預計還要延續，原因主要有三個方面：第一，“京七條”以及自住型商品房政策的落地;第二，年底個人住房貸款額度收緊;第三，國務院常務會議關于不動產統一登記的決策。這三方面因素已經動搖了市場的預期，讓更多的購房者轉為觀望。

　　首先，“京七條”及自住型商品房政策的實施，一方面對限購、限貸進行了嚴格的控制，另一方面則增加了供給，推出了今明兩年共計7萬套的自住型商品房計劃。11月30日，位于朝陽區豆各莊地塊的恒大御景灣項目已經開始接受網上登記申請，然而能應對10萬人流量的網站甫一上線即陷入癱瘓，至當天晚上仍未能復原，可見申請人數之巨，這勢必將分流原本一部分計劃購買新建商品房或者二手房的購房者，從而引起住房成交量的下滑。

　　其次，銀行年底個人住房貸款額度已經收緊，增加了購房者的交易成本和違約風險。據了解，一些銀行年內的個人按揭授信額度基本用完，目前申請的房貸放款已經排到明年。隨著放款周期的普遍拉長，在北京的二手房市場上，由于換房需求比例不斷加大，成交難度明顯增加。事先未能盤算好還款時間，因未能及時拿到貸款而違約的糾紛事件不絕于耳。

　　最后，不動產統一登記制度的出臺是影響最為深遠的因素。不動產統一登記是國家部署房地產調控長效機制的關鍵前提，不動產登記不僅僅是確認物權的延伸，更重要的是讓房產稅等長效機制有了操作的標的。本次統一登記的部署，意味著不動產登記進程進入到快車道。對于購房者而言，不動產統一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房，所以市場預期普遍轉向觀望。這是影響二手房交易的一個長遠的因素。

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。或許，在短期行政調控和長效機制不斷完善的情況下，一線城市將迎來存量房的盤活乃至房價退燒的一天。