國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)變動(dòng)在一線城市和其他城市間日趨分化。一線城市今年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出一騎絕塵之勢(shì)，而一線城市房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化也很突出，中心區(qū)與非中心區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始加速分化，城市中心區(qū)住房市場(chǎng)進(jìn)入了“泛豪宅化”時(shí)代。
克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京三、四環(huán)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了42380元/平方米，相比2009年上漲了1.33倍，比肩我國(guó)香港。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)，10月，北京二手住宅交易均價(jià)首次突破三萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到每平方米30950元。而其近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交易均價(jià)為每平方米23726元，僅相當(dāng)于前者的56%，而三環(huán)以內(nèi)的均價(jià)都超過(guò)了每平方米6萬(wàn)。
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，三季度上海新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米24258元，其7個(gè)中心城區(qū)成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，城中之城的黃浦區(qū)和靜安區(qū)，成交均價(jià)均超過(guò)了6萬(wàn)，是遠(yuǎn)郊金山區(qū)的6.2倍。
更為重要的是，一線城市中心區(qū)新增供應(yīng)在減少，供求矛盾在加劇。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年至今，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地，建筑面積僅120萬(wàn)平方米，四環(huán)以內(nèi)商品住宅庫(kù)存以每年4000余套的速率在遞減。而與此同時(shí)，由于中心區(qū)物業(yè)具有良好的抗跌性、資源的稀缺性、公共配套的齊全，以及高收入人群對(duì)于該區(qū)域房?jī)r(jià)的不敏感，這些區(qū)域住房銷(xiāo)售一直比較穩(wěn)定。今年前7個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)成交價(jià)突破80000元/平方米的高檔住宅共售出92套，與2012年、2011年同期基本持平。上海的情況也類似，目前徐匯區(qū)在售新盤(pán)較少，且均為5-10萬(wàn)/平方米以上的中高端項(xiàng)目，黃浦和靜安在售的均為高端樓盤(pán)。
一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)“高端化”與需求快速釋放有關(guān)，而需求的快速增長(zhǎng)主要受政策預(yù)期的變化。2010年實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，一線城市紛紛實(shí)行“雙90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房，高檔住宅供應(yīng)不斷減少。特別是2011年實(shí)施房?jī)r(jià)控制政策以來(lái)，低密度、高價(jià)位住宅的供地、預(yù)售受到了嚴(yán)格的規(guī)模限制，價(jià)格被人為壓低，甚至直接以行政手段“叫停”該類住宅的供應(yīng)，高收入人群的購(gòu)房需求受到壓抑。新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，一直堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展的大方向，力圖通過(guò)構(gòu)建多層次的市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系，疏導(dǎo)處于高位的市場(chǎng)需求“堰塞湖”，緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
正是在這種政策預(yù)期的作用下，三季度以來(lái)，“改善性需求”接力上半年的“剛性需求”，助推一線城市造就了堪稱史上最靚麗的“金九銀十”(除2009年擴(kuò)大內(nèi)需創(chuàng)造的不正常“金九銀十”)，高端住宅價(jià)格“補(bǔ)漲”，并迅速拉大與其他區(qū)域房?jī)r(jià)的差距。同時(shí)，政策預(yù)期的變化也刺激了開(kāi)發(fā)商拿地的欲望。二季度以來(lái)，一線城市創(chuàng)造了20多個(gè)地王，這些地王的樓面地價(jià)大多高于同區(qū)域房?jī)r(jià)，即“面粉貴過(guò)面包”。有媒體和學(xué)者根據(jù)樓面地價(jià)、建安和稅費(fèi)成本預(yù)測(cè)，京滬地王將驅(qū)動(dòng)所在區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米10至20萬(wàn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于這些區(qū)域的預(yù)期是何等樂(lè)觀。難怪排名前十的開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線城市主戰(zhàn)場(chǎng)，甚至一再承諾不拿地王的萬(wàn)科以及和被禁止參與地王爭(zhēng)奪的央企也投身一線城市中心區(qū)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。另外值得注意的是，專攻豪宅的綠城、世茂和SOHU中國(guó)等房企業(yè)績(jī)?nèi)嬖鲩L(zhǎng)，特別是綠城這家因調(diào)控在2011年差點(diǎn)倒下的專業(yè)開(kāi)發(fā)高端住宅的企業(yè)，不僅在2012年輕松翻身，而且在今年前10個(gè)月銷(xiāo)售金額獲得了33%的增長(zhǎng)。
習(xí)近平總書(shū)記有關(guān)我國(guó)未來(lái)要構(gòu)建“基本住房保障+多層次住房市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系的講話，基本明晰了未來(lái)國(guó)家將認(rèn)可高層次住房市場(chǎng)需求的合理性，意味著過(guò)去被壓抑的高端住房需求將在未來(lái)繼續(xù)釋放，特別是今年因房?jī)r(jià)控制而低估的高端項(xiàng)目以及消費(fèi)人群的積累，將是可觀的市場(chǎng)規(guī)模。這種需求的釋放，也有高凈值人群規(guī)避經(jīng)濟(jì)下滑、資產(chǎn)泡沫“軟著陸”，重新調(diào)整資產(chǎn)組合的需求。畢竟，從國(guó)內(nèi)外物業(yè)價(jià)格縱向變動(dòng)看，高端物業(yè)是防范資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、防護(hù)資產(chǎn)安全的為數(shù)甚少的“保險(xiǎn)柜”，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套完善的物業(yè)資產(chǎn)，因其背后有強(qiáng)而真實(shí)的需求在支持。目前，一線城市的中心區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施最先得到配置，并隨著城市的發(fā)展而不斷得到培育和完善，而外圍的公共服務(wù)設(shè)施盡管隨著城市邊緣的擴(kuò)張而相應(yīng)跟進(jìn)，但其質(zhì)量與中心區(qū)相比相去甚遠(yuǎn)，而房地產(chǎn)長(zhǎng)周期下行、投資退潮更加顯現(xiàn)其“裸泳”的本質(zhì)。
嚴(yán)格來(lái)講，一線城市中心區(qū)的住宅之所以高檔，除了地段因素外，多數(shù)是資金堆積和投資旺盛的結(jié)果，只能說(shuō)具有泛豪宅的屬性。隨著高檔住宅市場(chǎng)復(fù)歸市場(chǎng)化發(fā)展，順應(yīng)高凈值人群的需求和地段價(jià)值最大化，一線城市中心區(qū)真正的豪宅市場(chǎng)將在未來(lái)形成。這也是住宅市場(chǎng)多元化的必然結(jié)果。