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    1. 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有望解開房地產(chǎn)調(diào)控死結(jié)
      2013-10-28   作者:何敬東  來源:證券時報
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        十年調(diào)控九成空,中國的房地產(chǎn)調(diào)控似已陷入一個無解的僵局。多年來,提高首付、加大交易環(huán)節(jié)成本、清算閑置土地、加大保障房供應(yīng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限貸限購……手段用盡,房價依然像脫韁的野馬。剛需們沮喪之余,對即將召開的十八屆三中全會冀望強(qiáng)烈,此次決定中國未來的會議,能否打開房地產(chǎn)市場的死結(jié)?

        日前,作為中國官方高層智囊機(jī)構(gòu)的國務(wù)院發(fā)展研究中心,首次公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告,其中關(guān)于土地制度改革方面的表述尤為引人注目。該方案提出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場,對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金,妥善解決這一歷史遺留問題。

        這意味著,如果該方案實(shí)施,我國體量龐大的小產(chǎn)權(quán)房,將會有條件地“轉(zhuǎn)正”。

        筆者手頭有一組數(shù)據(jù):截至去年底,深圳住房總量約為4.2億平方米,其中小產(chǎn)權(quán)房面積占比約47%,即接近2億平方米;而處于“地下”狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房交易市場,房價行情約為商品房的1/3~1/2。而據(jù)統(tǒng)計,全國范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米。可以想象,如此巨量的供應(yīng)一旦合法地進(jìn)入市場,其效果將令人震撼。我們或許會發(fā)現(xiàn),以往的種種調(diào)控措施還真算是白費(fèi)力氣了。


        我國的房地產(chǎn)調(diào)控往往脫不了行政干預(yù)的色彩,從“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策來看,一個“限”字,令“看得見的手”顯露無遺,而效果卻適得其反。而從“383”改革方案來看,政府的調(diào)控思路開始注重于市場化手段,即以供求關(guān)系的改變來改善市場現(xiàn)狀。它一方面會徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場供求,一方面又打破了政府壟斷土地的局面,這對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立,對于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展乃至國家的長治久安,顯然都是有益的。

        當(dāng)然,這個方案并非為了平抑房價,其更深遠(yuǎn)的意義在于它是一場新的“土改”,可以改變土地二元結(jié)構(gòu),使農(nóng)民享受到土地增值帶來的益處,同時改變地方政府的“土地財政”現(xiàn)狀,從而徹底轉(zhuǎn)換地方政府職能。盡管如此,我們僅僅從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來審視這一設(shè)想,已經(jīng)是“摟草打兔子”的意外收獲了。也正因為如此,人們有理由對這一設(shè)想的實(shí)現(xiàn)抱以期待。

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