近期，國內各大銀行個人住房抵押貸款業務出現的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問題，與今年三月份“新國五條”出臺前后趕“政策末班車”而出現需求超前釋放、貨幣政策緊縮(今年廣義貨幣供應增速控制在13%以內)、住房購置需求超預期增長(前三季度商品房銷售額同比增長34%)和二季度以來對公貸款增加(基建項目審批加速)有關。因此，很多媒體指出，當前個人房貸業務的緊縮更多的是周期性的，而非長期趨勢，明年伊始新的額度就會釋放出來，周期性的緊縮現象也就會自動消除。近日，針對媒體對多家商業銀行收緊房貸的報道，央行也回應說，房地產信貸政策方向沒有變，今年房地產貸款繼續保持了快速增長。前三季度，累計新增個人住房貸款12492億元，占各項貸款新增額的17.2%。而9月底個人住房貸款余額也達到8.7萬億元，同比增長20.9%。

　　但是媒體和央行的看法沒有認識到銀行業務經營環境的變化，以及這種變化對個人房貸業務的影響。中國銀行業的資產規模從2008年底的62萬億迅速膨脹到2013年一季度末的131萬億，是同期美國銀行業的2倍左右，信貸擴張的速度和規模在世界經濟史上是前所未有的�？梢哉f，近幾年相對高速的經濟增長是以巨額粗放的信貸增長為代價的，但持續高速的信貸擴張顯然是不可持續的，2011年貨幣當局以來開始逐漸收緊信貸投放，通過強化資本充足率、存貸比和額度控制來限制貸款增速，貨幣環境長周期緊縮的時代已經開啟。

　　但與此同時，一直不為銀行所眷顧的民營企業和中小企業，以及近期受銀行貸款限制的房地產企業和一些地方政府融資平臺對信貸有強勁的需求，而這些資金需求方往往愿意支付市場化的貸款利率。于是，銀行紛紛通過影子銀行(銀信合作、理財產品等)的形式來規避緊縮性的監管措施。目前，影子銀行業務的絕大部分是與銀行密切相關的，甚至是銀行主導的。比如，近幾年迅速發展的銀信合作、銀證合作、委托貸款，其主導力量無一例外都是銀行。可以毫不夸張地說，中國的影子銀行業務的主導力量是銀行，而產品主要是銀行貸款的簡單替代物。

　　在貸款利率市場化的同時，盡管存款利率仍舊存在上限管制，但由于2004年以來中國一直存在存款實際負利率的情況，再加上資金投入上高收益的誘惑，銀行業金融機構資金來源競爭日益加劇，低成本的存款越來越少，儲戶對理財產品和貨幣市場基金等新型貨幣型投資產品越來越青睞，銀行“脫媒”現象日益嚴重，存款利率名義上的管制在近年來被沖擊的七七八八了，這個情況與美國銀行業在上世紀70年代末的情況非常類似。

　　市場倒逼的利率市場化使得銀行的負債成本和資產收益越來越市場化。市場化的一個表現就是資金來源成本和資金投資收益的中樞上了一個臺階，存貸款基準利率已經被遠遠地拋在身后，這對傳統的個人住房按揭貸款來說是一個趨勢性的挑戰。

　　首先，個人住房按揭貸款屬于長期貸款，貸款期限一般都在10年以上，大多數都在20年左右，甚至達到30年，但貸款利率定價只有5年以上這一檔(6.55%)可參照。其中，首套住房按揭貸款利率還要在6.55%的基礎上打折，即使二套及以上可以上浮利率，上浮幅度也只能在20%以內，這樣的資產收益與銀行通過銀信合作、城頭債等形式獲得的資產收益(多數在10%以上)差距非常大。因此，在收益考核的體制下，銀行降低個人住房貸款業務比重，甚至停止住房貸款發放是可以理解的;其次，在貸款資產無法證券化的情況下，個人住房按揭貸款要占用銀行資金往往長達20-30年，而資金來源往往是短期的理財產品，業務期限錯配問題非常嚴重，今年6月份由“錢荒”引爆的流動性風險，根本原因就在于此。在原來央行無條件釋放流動性來施救的情況下，期限錯配的問題沒有暴露出來，但今年以來央行加強對影子銀行的監管，期限錯配不僅加大了銀行短期融資成本(隔夜拆借成本最高達到30%)，而且未來會招致了監管層嚴厲的懲罰。個人住房按揭貸款屬于期限最長的貸款，對銀行期限錯配和應對流動性風險的短融成本的沖擊最大。未來，監管層不再對銀行的流動性施救或無條件施救，要維持資金對高收益資產的支持，只能砍掉期限長、收益低的資產，個人按揭貸款首當其沖是被“拿掉”的考慮對象。

　　盡管今年二季度末，銀行資金開始趨于緊張，彼時監管層強調銀行要保持對于首套住房購置的貸款支持。但隨后，各大城市房價進入快速反彈期，而各大城市數據顯示，首套住房及改善性住房購置的占比達到了85%以上，這意味著市場對于房價繼續上漲的預期非常強烈，合理需求加速涌入市場，但這部分需求中很大一部分具有從眾性、盲目性。此時，繼續強調銀行對于合理購房的支持，必然產生過度的杠桿利用，不利于穩定房價預期。因此，二季度以來，監管層也沒有對銀行支持合理住房需求繼續做出表態。在此背景下，當前個人住房貸款緊縮的態勢將會在第四季度繼續延續，這對于緩減大城市的供求矛盾和房價上漲預期是有幫助的，預計四季度房價難以保持三季度的上升態勢，而成交量下滑則是必然的事情。

　　明年初，即使銀行額度周期性地恢復，“額度荒”、利率上浮將緩減或者自動消失，但個人住房貸款業務整體發展的大環境將日趨惡化，房貸業務難以保持過去持續增長的態勢。同時，盡管銀行對房地產直接的風險暴露一直沒有超過總貸款的20%，但包括地方政府平臺融資(以土地抵押)、企業直接或間接以土地為抵押的貸款和個人住房貸款在內的貸款占據了銀行貸款規模的40%左右�？梢哉f，我國房地產風險如果爆發的話，首先沖擊的就是銀行。去年以來，房地產泡沫和風險的輿論甚囂塵上，之所以管理層特別強調防止發生局部性和系統性風險，考慮的問題就是房地產泡沫對于財政危機、金融危機的影響。近期，資產證券化再次被提上改革日程，也屬出于此方面的考慮。因此，未來銀行個人住房按揭貸款規模的增速下降也在情理之中，建議重點保留首套房貸，但適度降低利率優惠幅度，同時取消二套房貸業務，這將是控制需求過度增長的重要手段。