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    1. 以房養(yǎng)老并非最佳選擇
      2013-10-22   作者:徐海靜  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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      【字號(hào)
        說起“反向抵押貸款”(reverse mortgage),也就是俗稱的以房養(yǎng)老,70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西的態(tài)度很堅(jiān)決——“應(yīng)該說,不是迫不得已,我不會(huì)考慮申請(qǐng)這種貸款。”在澳大利亞,反向抵押貸款并不是政府的一項(xiàng)政策,而是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品。
        卡蘿爾·安坦言,她對(duì)反向抵押貸款的具體條款并不清楚,因?yàn)樗龔膩頉]有考慮申請(qǐng)這種貸款,她周圍的朋友里也沒聽說誰申請(qǐng)過反向抵押貸款。
        不過根據(jù)統(tǒng)計(jì),越來越多澳大利亞老年人開始接受這種產(chǎn)品。根據(jù)德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所的統(tǒng)計(jì),截至2011年底,全澳共有4.2萬例反向抵押貸款,總金額達(dá)33億澳元。在過去3年里,這種貸款的增長(zhǎng)率均保持在兩位數(shù),而且平均每例貸款的數(shù)額從2005年的5.1萬澳元增加到2010年的7.2萬澳元。
        在卡蘿爾·安看來,只有家里急需用錢,比如孩子們需要、或是自己做生意需要啟動(dòng)資金,老人們才會(huì)想到這種貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證實(shí),申請(qǐng)反向抵押貸款的人很少選擇銀行定期支付款項(xiàng),而多是選擇一次性將貸款全部取走。大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70歲至75歲、擁有自有住房的夫婦,他們申請(qǐng)貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后的收入。65歲以下老人申請(qǐng)此類貸款的目的還包括二次置業(yè)、幫子女買房等。
        澳大利亞天主教大學(xué)養(yǎng)老問題教授特蕾西·麥克唐納分析說,許多澳大利亞人的住房有3間至4間臥室,但當(dāng)孩子們長(zhǎng)大離開家之后,老兩口不需要住這么大的房子,特別是當(dāng)夫妻雙方中的一人先行離世,剩下的老人會(huì)選擇將房子抵押出去,獲取的貸款可以用來租或買一個(gè)小一些的房子居住并增加一些收入。
        麥克唐納同時(shí)指出,作為一種金融產(chǎn)品,反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險(xiǎn)。而統(tǒng)計(jì)顯示,70%的反向抵押貸款是沒有咨詢金融顧問的情況下,由消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)直接簽署的,大部分協(xié)議也沒有經(jīng)過律師把關(guān),所以老人們可能受困于某些不公平的合同條款。
        新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩也警告說,反向抵押貸款只適合于部分老人,特別是沒有孩子的老人。她提醒說,在申請(qǐng)貸款之前,老人們一定要確保自己留出足夠的錢,在將來入住養(yǎng)老院時(shí)使用。
        還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題就是,大多數(shù)銀行的反向抵押貸款利率較高,而且是復(fù)式利率,這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹,侵蝕掉房產(chǎn)的價(jià)值。
        另外,要考慮到獲得貸款后老人收入水平上升,可能因此失去領(lǐng)取政府某些補(bǔ)貼的資格。而且將房子抵押給銀行很有可能導(dǎo)致家庭糾紛。
        《悉尼先鋒晨報(bào)》曾對(duì)反向抵押貸款做出計(jì)算,假設(shè)一對(duì)65歲的夫婦以價(jià)值100萬澳元的房屋做抵押申請(qǐng)反向抵押貸款,以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例,假設(shè)房屋價(jià)值每年升值4%,到還款時(shí),房屋價(jià)值將達(dá)到219.11萬澳元,但連本帶息還給銀行的錢就要122.37萬澳元,也就是說,房主只能拿到房屋價(jià)值的44%。如果借款額更多或貸款期更長(zhǎng),則房主能保有的房屋價(jià)值就更少了。
        此外,一旦房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)居住者提出要求,比如維修維護(hù)房產(chǎn),如果居住者想請(qǐng)其他人來一起居住,或是對(duì)房屋進(jìn)行裝修、出租等,都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn),造成生活不便。
        卡蘿爾·安認(rèn)為,既然這是一種金融產(chǎn)品,那么銀行肯定要從中賺取利潤(rùn)。她擔(dān)心,如果再趕上金融危機(jī),導(dǎo)致利率變動(dòng)劇烈,情況可能會(huì)變得糟糕。
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