樓市的漲跌是香港社會(huì)最牽動(dòng)人心的話(huà)題之一，預(yù)見(jiàn)性自然人人關(guān)心。誰(shuí)是市場(chǎng)的先知先覺(jué)者？一個(gè)以眼光銳利著稱(chēng)的金融家怎么樣？如果這個(gè)“烏鴉嘴”還不只是說(shuō)說(shuō)而已，還把名下物業(yè)出手坐等大跌到來(lái)呢？
內(nèi)地財(cái)經(jīng)圈也很熟悉的瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析員陶冬就扮演了這么一個(gè)角色。他一向看淡香港樓市，去年9月就開(kāi)始賣(mài)房產(chǎn)。近日陶冬再度預(yù)測(cè)香港樓價(jià)將大跌20%！他的判斷來(lái)源于兩條，兩條的核心都是貨幣，即中美貨幣周期處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)：一是美國(guó)的量化寬松將退出，亞洲資金將回流美國(guó)，二是明年下半年開(kāi)始，中國(guó)大量信托產(chǎn)品將陸續(xù)到期，地方債還款會(huì)暴露問(wèn)題，觸發(fā)中國(guó)信貸收縮。兩大“水喉”同時(shí)抽水，香港樓市將會(huì)量?jī)r(jià)齊跌！
如果說(shuō)去年看淡樓市的聲音還是鳳毛麟角，近期機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)可就是“淡聲”大漲了。匯豐、里昂近期都發(fā)出預(yù)警稱(chēng)，香港樓市需要調(diào)整。英皇國(guó)際執(zhí)行董事張炳強(qiáng)近日更稱(chēng)，普通住宅樓價(jià)自2008年起已上升一倍，市場(chǎng)最終不能避免下行的定律。利率只是其中因素之一，其它交易成本如稅項(xiàng)上升也有影響。他的預(yù)測(cè)更狠：美國(guó)未來(lái)若退市引起利率變動(dòng)，預(yù)期樓價(jià)明年會(huì)跌四五成。
不但機(jī)構(gòu)聲音趨于一致，香港社會(huì)整體氛圍也在趨冷。香港中文大學(xué)的一項(xiàng)調(diào)查就顯示，三成受訪(fǎng)者認(rèn)為樓市下跌，預(yù)料樓價(jià)上升的只有一成二。
近期，一個(gè)豪宅樓盤(pán)突然大幅跳水甩賣(mài)更讓媒體驚呼：樓價(jià)是否已展開(kāi)大跌序幕？
這個(gè)登上多家報(bào)章頭版的甩賣(mài)樓盤(pán)是九龍站附近的“天璽”，10月6日開(kāi)始突然“減價(jià)三成”大甩賣(mài)。按減價(jià)后的價(jià)格，每平方英尺2.9萬(wàn)港元左右，折合每平方米約30萬(wàn)港元(1平方米約合11平方英尺)。
九龍站附近是近年來(lái)較受內(nèi)地客追捧的豪宅地區(qū)。其實(shí)香港所謂豪宅與內(nèi)地人心目中的豪宅大相徑庭，一般1000平方英尺(約90平方米)以上住宅就算豪宅。這些豪宅面積上不算“豪”，價(jià)格上絕對(duì)夠“豪”，一套房子動(dòng)輒幾千萬(wàn)。近年來(lái)的豪宅買(mǎi)家多是內(nèi)地客，由于香港特區(qū)政府提高稅收、按揭等門(mén)檻，內(nèi)地打擊腐敗、收緊銀根等多種因素，內(nèi)地客到香港搶購(gòu)豪宅的需求量大幅下降。以九龍站地區(qū)為例，今年1月還銷(xiāo)售100套左右，隨后一路下滑，9月份跌到只有六七套售出。地產(chǎn)商為快速套現(xiàn)，自然會(huì)將尾盤(pán)大幅降價(jià)甩賣(mài)。
力挺香港樓價(jià)的專(zhuān)家也大有人在。他們的觀(guān)察也都是從美國(guó)和中國(guó)入手，但角度卻不同：就美國(guó)而言，寬松政策延期退出，資金回流壓力解除；中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍蓬勃發(fā)展，內(nèi)地有錢(qián)人對(duì)香港置業(yè)仍興趣多多。特別是內(nèi)地客減少是政策效應(yīng)影響，當(dāng)政策效應(yīng)逐漸減弱時(shí)，相信內(nèi)地客會(huì)卷土重來(lái)。
一方面香港樓價(jià)高高在上，嚴(yán)重影響普通人置業(yè)和香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而影響香港產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；但另一方面，高樓價(jià)自身已“大到不能倒”，一旦大幅回調(diào)，影響面波及所在，從金融到各項(xiàng)服務(wù)、中介都難以承受。這也就不難理解，不管對(duì)高樓價(jià)的抱怨聲多大，政策面上都只能小心翼翼走鋼絲，高不得，也低不得。而經(jīng)歷過(guò)2003年樓市崩盤(pán)的香港人，也就難怪對(duì)樓市的風(fēng)吹草動(dòng)分外敏感。
很難說(shuō)誰(shuí)的手中抱著樓市的水晶球，但“高處不勝寒”，已經(jīng)走過(guò)一輪上漲周期的香港樓市，再想爬坡肯定是很難了。