據新華社報道,國土資源部副部長胡存智在25號的一次座談會上表示,近期和下一步國土部的工作重點是穩定地價,這也是官方對最近地王頻出的政策回應。全國主要城市的房價繼續上漲,有些城市還出現了暴漲的態勢,與房價跳漲相適應的是土地交易市場活躍,成交金額和面積雙雙走高。這顯示出中國經濟結構調整與轉型的困境,唯有更徹底的制度改革才會讓能得以糾正。 胡存智在座談會上表示,今年前8個月全國房地產用地供應量同比增長25%,住宅用地供應量增加22.7%。一方面房價呈現上漲的態勢,住房銷售量價齊升,房地產商資金回籠比較順利,實力比較強的地產商于是提前布局,開始囤積土地,增強未來在房地產市場的定價權;另一方面,地方政府債務纏身,有些政府的的債務率已經超過100%,而賣地收入是主要的財政來源,因此或明或暗地推動土地交易。這是地價暴漲的兩大背景,而地價上漲也增強了公眾房價上漲的預期,從而形成了一個自我實現的預言。 土地已經成為財政和金融“產品”,地價在某種程度上已經異化了,有經濟學家將土地稱為“地根”,與銀行的“銀根”相對應,這是地價高企的深層根源。土地交易與地方政府的財政收入緊密相連,一些地方的土地收入占財政收入的40%以上,只有土地交易持續下去,地方政府的財政有保障,才有可能償還債務。在過去幾年中,土地財政的模式運轉得還不錯,各地的GDP都有了很快的增長,但是這里面有個問題:土地交易是一次性獲得最多70年的收益,而不是可持續的收入流,類似于舉債的行為,任何商品的需求都有其邊界,優質土地最先出讓,為了保持地價的穩定,城市就必須擴張,以保持級差地租的上漲,這無異于喝鹽水止渴。地方政府有很強的動力推高地價,唯有如此,游戲才能玩下去。 除了土地出讓的收益之外,地方政府還可以用土地作為抵押進行融資,土地和金融緊緊纏繞在一起,土地在很大程度上作為貨幣擴張的根源。土地與貨幣之間的互動形成了一條更加簡單的經濟循環,土地、銀行、地產商、購房者以及政府之間的交易催生了市場的繁榮,實體經濟已經被排除在外。 從2000年到2011年,十年之間,全國地價平均上漲297%,居住用地的價格上漲了523%,土地市場火爆異常,囤地蓋房成為最賺錢的行當。如果不拆除土地與地方政府財政之間的隱秘關系,地價上漲的動力依然強勁。土地財政從根本來說還是一種租金財政,這樣的財政模式之下,政府發展實體經濟的意愿并不強烈。而以租稅為主要財源的政府才會愿意發展實體經濟,從中獲取財稅收入。 土地承載了財政、金融等多重功能,從而使土地市場嚴重扭曲。一個更加靈活、自由的土地交易市場的出現才是化解地王沖動、抑制房價上漲的“釜底抽薪”之策。盤活全國2.7億畝農村集體建設用地的存量或許是個突破口,讓市場的歸市場,才能避免事倍功半的“忙活”。
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