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    1. 穩定地價須動用“改革”這把刀
      2013-09-27   作者:馮海寧  來源:每日經濟新聞
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        9月25日,國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人,專題研究房地產用地管理和調控。國土部明確提出,要打好政策措施“組合拳”,在穩定土地供應的同時,平抑地價信號。
        近期,多地相繼出現地王,不僅攪動了土地市場,也讓房價上漲預期強烈。為此,國土部召集各地國土官員研究對策,并明確提出穩定地價、控制地王,此舉及時而必要。
        國土部這次對地王、高價地形成的原因進行了分析,指出一些地方政府默許甚至助推出現高價地,一些地方在債務壓力下集中推出優質地塊,這些分析比較到位。而開出的“藥方”也會有一定作用,比如說國土部提出,出現地王的城市必須把加快供地進度作為四季度工作的重中之重,這樣,就能緩解供需緊張,避免開發商爭搶個別地塊。
        盡管穩定地價要打“組合拳”,既控制地王、打擊囤地,又發動社會監督,但坦率說,還是沒有擊中高價地的 “七寸”。在筆者看來,穩定地價必須動用“改革”這把刀,包括改革土地財政、改革政府融資、改革土地制度、改革住房制度等。如果不通過改革來解決土地市場問題,其他手段只能起到止疼的作用,無法從根本上讓土地市場走向合理。
        改革土地財政是一個老話題了,但并沒有引起足夠重視。改革土地財政,實質就是為土地“減負”,畢竟,土地承擔了太多地方財政增收重任。正因如此,地方政府長期依賴于土地,難以自拔。
        同時,還要加快改革地方政府融資制度。地方政府依賴土地還有一個原因是,既能通過土地來抵押融資,還能通過土地出讓來還政府債務。只有改革政府融資渠道,才能減少土地依賴。目前,只有江蘇出臺《關于核定土地儲備融資規模有關問題的意見》,以控制土地融資,其他地方政府還沒有動靜。
        最重要的是改革土地制度。我們的城市化發展速度很快,對土地的需求很大,但土地制度還停留在過去,致使土地供需矛盾突出。我們的土地供應被政府壟斷,而地方政府又對土地財政高度依賴,那么,地方政府就會利用壟斷,通過控制供地節奏和供應量來推高地價以增加財政收入。由于我們的土地出讓主要看價格,即 “價高者得”,必然推高地價。
        改革土地制度既能平衡土地供需關系,也能改變市場預期。盡管部分地方正在進行土改試點,但步伐太小,不能適應發展需要。在筆者看來,如果不能按照時代發展要求和民間呼聲改革土地管理法,地價、房價很難穩定、合理。
        由于房屋與土地的特殊關系,商品房市場過于瘋狂,而保障房市場的溫度還不夠,只有把保障房與商品房提到同樣的高度,才能為商品房市場降溫;只有對市場權力與政府權力進行清晰界定,地方政府才不會既當“裁判”又當“運動員”。
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