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    1. 房租上漲不是因為供應少
      2013-09-12   作者:葉檀  來源:每日經濟新聞
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        房租上漲是驅趕外來者的強有力之手。
        根據國家統計局的數據,房租已經連續43個月上漲,請注意,這一數據通常使用虛擬租金,比市場租金要低。
        房租上漲又被歸咎于供求關系失衡,這是錯誤理論。
        我國的商品房供應量不低,自有住房率不低。去年8月5日,北大召開中國家庭動態跟蹤調查研討會,發布由北大中國社會科學調查中心完成的 《中國民生發展報告2012》,根據抽樣數據,全國人均住房面積36平方米,住房類型上,42.2%的家庭現住房為平房,比2010年調查結果下降了8.5個百分點。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米,人均住房面積為36平方米。
        “房叔”“房姐”等新聞不絕于耳,一些空置房并沒有作為租賃房源流向市場,原因是這些房產擁有者不需要通過租賃來覆蓋持有成本。
        7月2日,北京工業大學、中共北京市委社會工作委員會、社會科學文獻出版社聯合出版的 “社會建設藍皮書(2013)新聞發布會”在京舉行,指出2012年北京本地城鎮戶籍居民的住房質量逐步提高,住房的數量已經超過一戶一套的水平,但2008年以后戶籍遷入北京的居民住房負擔沉重,外來人口的住房條件低劣。另據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱,根據粗略計算,剔除持暫住證的人,北京城鎮戶籍人口約1300萬人,按平均2.5人一個家庭計算,差不多500萬個家庭。對應的,北京有600萬套存量房,平均下來,一個家庭是1.2套,如果按照一個家庭平均3人計,則為1.4套左右。
        北京戶籍居民不僅擁有產權房,還有100萬套左右的房源可以提供給租賃市場,再加上北京的隱性福利房數量龐大,按理可以緩解北京的租房壓力。另據《21世紀經濟報道》披露的數字,上海戶籍家庭擁有住房套數在兩套以上,北京、上海等地戶籍人口戶均擁有兩套甚至以上住房不是白日夢。事實相反,北京等城市房租大幅上升。根據北京房地產信息網,今年8月北京房租為每平方米每月65.85元,2008年8月為38.13元,上漲43%,相比而言,上海較為平緩。
        因為戶籍與財富集聚等原因,城市戶籍人口、外來富裕購房群體與外來低收入打工群體已經形成鴻溝,前者擁有大量住房,他們希望通過房價上升賣出房子獲取收益,或者將房子抵押給金融機構獲取廉價資金進行又一輪投資。即使房租大幅上升,要覆蓋目前動輒3萬元以上的商品住宅成本需要幾十年的時間,幾乎是不可能的。如果購房者沒有太大的按揭負擔,由于房產稅尚未推出,我國在持有環節除了物業費、水電煤氣費之外,沒有過高成本,因此購房者愿意自持住房,出租意愿不強。
        商品房還有折舊成本,筆者到了中部一個小城市,當地人均擁有兩到三套住房,小城市租者少而租金依然堅挺,答案是租不租得出無所謂。如果出租一個月2000元還被租房者弄得一塌糊涂,新房如舊房價值就大打折扣,相信這是許多持有城市房產人士的心聲。
        房租上漲過快的矛盾主要發生在各一線城市與省會城市,這些城市擁有過多的權力資源與市場資源,做金融等高端服務的要到一線城市,做娛樂的要到北京尋找一夜成名的機會,每年畢業的大學生絕大部分留在當地,甚至做低端服務、回收垃圾的也要到北京,既可以開開眼界也可以撿到值錢一些的廢棄物。資源如果繼續這么集中下去,大城市的房租不可能下降,蝸居現象只會越來越多。
        目前房價還在上升,雖然房租在上升,但房價租金比這一關鍵數據并沒有改善,靠房租回報率在3%以下,目前的房租上升讓2008年之前買房者擁有了合理的租售比,而現在買房者要求的是更高的回報。
        高房價、高房租、高生活成本在中國大城市與非戶籍普通外來者之間劃出一道鴻溝,最終逼迫他們回到本地小城市。低收入者離開,大城市的經濟發展質量不可能因此好轉,單位GDP產出質量也不會因此大幅上升。
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