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    1. 房地產市場如何避免硬著陸
      2013-09-09   作者:葉檀  來源:每日經濟新聞
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        葉檀

        房地產市場火爆到瘋狂,這是否意味著擊鼓傳花的游戲已到尾聲?
        房地產越火爆,對地方財政的貢獻度越大,緩解債務危機的能力越強,各方對于房地產的依賴度越高,這是無法解套的循環。
        9月2日中指院發布的 “百城價格指數”數據顯示,“百城房價”已經連續15個月環比上漲,8月百城住宅價格同比上漲8.61%,是連續第9個月上漲,并且漲幅比上月擴大0.67個百分點,廣州房價同比漲幅達24.15%,位列百城之首。而從環比來看,環比上漲的有71個城市,下降的只有29個城市。
        有幾個跡象顯示,房地產的絞索越來越緊。
        資金集中到大城市,上一輪房地產限購曾逼迫房地產開發商涌入不限購的三四線城市,隨著調控的放松,開發商的資金再度聚焦于一二線核心城市,這些城市的人口與財富的集聚能力,被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的最厚冰層。
        8月全國十大重點城市的住宅均價達到17871元/平方米,環比上月上漲1.49%,漲幅比上月擴大0.15個百分點,同比則上漲了12.18%,且已連續第10個月上漲,漲幅進一步擴大了1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當先。相比而言,洛陽、太原等二線城市漲幅不高,而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區,房價出現大幅下挫,如鄂爾多斯、溫州、神木等地。
        另一個值得警惕的跡象是,房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落,隨著房地產市場升溫,房貸也隨之升溫。銀行放貸個人買房,金融風險全部囤積在銀行。
        情況正在發生變化,銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業貸款業務,房貸數量下行。據《中國證券報》報道,目前多數商業銀行的個人住房按揭貸款政策并未發生改變,但貸款發放方面與前期相比的確較為緊張,首套房貸八五折優惠利率“尚未絕跡”,只是申請門檻較高。筆者走訪了一些中介,房貸收縮幅度較大,而在三亞,外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明,否則無法貸款購房。
        貨幣不再像前幾年那么泛濫,銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍,以現金繳款夯實房地產的根基。一旦出現風吹草動,房價下挫,不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的沖擊效應,最多像三亞目前一樣房價滯漲,但現金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿,不會為回收資金瘋狂拋售房產,不會形成全面的金融危機。
        最后的跡象是移民潮中資金外流,去年可以統計到的、在美購房的中國資金為90億美元,成為僅次于加拿大的第二大群體。央視《經濟信息聯播》今年3月報道,美國國家房產經紀人聯合會常務董事杰德史密斯表示:11%的國際銷售量都是來自中國買家,特別是在高端市場,當然整個市場的國際銷售量只有2%~3%,但中國就占了11%,而且這個數字還在不停增長。
        區區90億美金并非國人在海外購房的全部,考慮到第三次移民潮之劇烈,地下金融之發達,通過其他途徑購買海外資產的遠遠不止這一數字。最近,對國人信心沖擊最大的事件,當然是李嘉誠拋售內地與香港資產,這是空頭的市場行為。
        不管李嘉誠的做空,內地地王頻出,北京新地王每平方米7.3萬元,已經與香港接近,如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下,這種地價是瘋狂的。
        如果房地產價格停止上漲,地方債務崩盤;如果房地產價格繼續上漲,則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定于民間資金存量,決定于民間對房地產市場繼續保持看好預期。與其他資產相比,房地產背后有地方政府之手,依舊是最抗跌的資產。
        怎么辦?最好的辦法是讓民間現金夯實房地產市場,其次,提升單位面積的產出做實地價,而這兩點,前者是引誘民資,后者與加快改革提高效率是同一個意思。否則,房地產只有硬著陸一條路。

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