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    1. 地王不一定會笑到最后
      2013-09-06   作者:楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)  來源:新浪博客
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        楊紅旭

        近日如此“猖狂”的地王行為藝術,經過媒體廣泛報道,且多數報道會添油加醋,將增強全國人民看漲房價的預期。據筆者的研究,近十年來,中國樓市存在著很明顯的短周期波動。而當前,已處于偏高位的區間了。
        對于開發商而言,只有等到房子最后賣出、租出,才知道是否操盤成功。而媒體聚光燈常射向“產房”中的地王,卻不再理會賣房時的“太平間”中的地王樓盤。只聽新人笑,誰聞舊人哭。

        地王,一個接一個,如同一顆又一顆,炙熱的隕石,穿過大熱層,狠狠的砸在了中國樓市的屁股上、胸口上。而且,近期地王的個頭超大,燃燒的火球與溫度亦嚇人,對于樓市的沖擊波不容小覷。
        9月4日,經過69輪激烈競價,融創以21億元加異地建醫院的代價奪北京農展館地塊,樓面價7.3萬元,超越2010年2月華僑城5.28萬元拿下的上海蘇河灣地塊,成為全國單價新地王。
        而9月5日,新鴻基以218億競得徐家匯中心地塊,僅次于全國總價地王:2009年12月255億元的廣州亞運城地塊,而后者由富力、雅居樂、碧桂園、世茂、中信聯手拿下,由此更顯新鴻基之牛叉。
        同日,杭州華家池三地塊總價拍出137億元,由綠地、世茂、 濱江瓜分;世茂豪擲47億元,拿下了蘇州金雞湖兩宗黃金地塊,溢價率皆超70%,成為蘇州單價地王。
        今年以來,一線城市和少數二線城市,高價地并不稀罕,可近日如此密集、如此高價的地王潮,還是讓人感到驚詫、困惑和擔心。人們困惑的是,調控政策怎么就沒一點用處呢?民眾擔心的是,面粉這么貴了,將來面包能不漲價嗎?
        首先,房企敢于搶地王原因,主要可歸結為三點。其一,房企不差錢。一方面,去年二季度以來銷售順利,回籠資金很多;另一方面,去年至今年上半年,融資面有所放松。其二,房企急需補庫存。過去一年房子賣得多,就需要拿地造房子,這是再生產的必須。其三,地方政府很精明,為了獲得更多的土地出讓金,只在樓市繁榮期,才愿推出優質地,而優質地才可能誕生地王。
        其次,地王頻出的影響,總體弊大于利。道理很簡單,它能改變人們的預期。預期是影響房價走勢的重要因素,但預期看不見、摸不著,只是能感覺得到。
        一般規律:地王一出,周邊新盤或二手房就會提價。而近日如此“猖狂”的地王行為藝術,經過媒體廣泛報道,且多數報道會添油加醋,將增強全國人民看漲房價的預期。這是所謂其弊。所謂其利:地王也是地,增加土地供應,有利于改變未來幾年的供求關系,從而有助于緩解未來房價上漲的壓力。
        再次,并無妙方根治地王熱。每輪樓市上行期,都會遇到持續多月的時間段內地王頻出。樓市整體高溫,再遇到政府推出優質地,“金風玉露”一相逢,便生出大大小小的地王。
        每次地王頻出時點,國土部都很緊張,看似嚴厲的聲稱要抑制地王,比如溢價率超過50%被視為“異常交易地塊”,需向國土部報備。但只是報備,又非禁止。況且也不應禁止。
        比如一幅地,開發商甲愿出100億,政府總不能50億賣給開發商乙吧,因為開發商不會自動未來將房價降低一半銷售。所以,土地“招拍掛”本身并沒錯,這一制度遠比以前的協議出讓合理。另外,為將溢價率控制在50%,部分地塊實行競配建保障房,但不可能所有地塊都配建保障房,經過近幾年保障房建設大躍進后,幾年后也不再需要大量建設保障房了。
        最后,地王一定會笑到最后嗎?答案是:不一定。正如,含著金湯勺出生的孩子,不一定成年后獲得成功。地王誕生,只是一個樓盤運作的開始,對于開發商而言,只有等到房子最后賣出、租出,才知道是否操盤成功。而媒體聚光燈常射向“產房”中的地王,卻不再理會賣房時的“太平間”中的地王樓盤。只聽新人笑,誰聞舊人哭。
        當然,過去十年,地王項目成功者眾,多數都賺到了錢。但賣房時,才發現形勢差于搶地時的預期,有此感受的開發商倒也不少。
        2007年四季度和2008上半年出生的地王,在2008年四季度和2009年上半年賣房時,相當多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王,在2011年下半年和2012年上半年賣房時,也感涼風襲人。幸好,多數項目有驚無險,因為市場降溫的時間較短、幅度較小?高^去,便是春天。但即便如此,仍有少數項目僅獲得了微利,甚至賠本。
        巴菲特的那句話:在別人恐懼的時候我瘋狂,在別人瘋狂的時候我恐懼。同樣適用于在開發商拿地。因為:房地產市場與股市一樣,存在著周期性波動。只要有周期,一定會有冷暖交替。據筆者的研究,近十年來,中國樓市存在著很明顯的短周期波動。而當前,已處于偏高位的區間了。

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