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    1. 限購令松了 溫州債務解套了
      2013-08-20   作者:葉檀  來源:每日經濟新聞
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        葉檀

        溫州放開商品房限購在情理之中。
        地方政府早就對限購抱怨不已,冠冕堂皇的批評理由是限購反市場,實則限購壓低房價損害的是地方政府的利益。
        隱性解禁早就開始,有的地方政府將限購審批權交給開發商,把魚送進貓嘴里;有的地方政府在城市各區縣之間設立房產信息壁壘,各區縣之間并不限購;有的地方政府直接用稅收取代限購。溫州如今公開放松限購,各地方政府長出了一口氣,溫州做了他們想做而不敢公開做的事。
        為防止債務泡沫徹底崩潰,防止政府與企業資產負債表徹底惡化,溫州不得不放松限購,這是應急之舉,凸顯了房地產市場對于中國金融市場的重要性。
        從2011年9月以來,溫州房價已經連續22個月同比下降,是全國70個城市中唯一一個5、6兩月房價都下降的城市。房價下跌的背后是溫州實體經濟下行,債務鏈條危機叢生。
        今年4月26日發布的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測溫州藍皮書》表明,溫州經濟社會發展面臨巨大壓力,實體經濟內卷化;現代商貿業態發展滯后,購買力外流嚴重;地方非銀行金融機構監管缺失等。2012年1至11月,溫州全市工業企業實現利潤168億元,同比下降9.6%,工業企業效益考核得分為208.78,居浙江省末位。據溫州市經信委的調查,2012年1至11月,全省規模以上虧損企業虧損額15.93億元,同比上升68.4%。溫州市經信委監測的15個行業中的855家重點企業,就有10個行業出現利潤負增長。
        實體經濟如此糟糕必然反映在債務鏈條與不良貸款上。2011年7、8、9月發生民間債務危機,銀行貸款不良率從長期居全國地級市低位的0.37%驟升,持續上升20個月后,今年3月底達到4.01%的警戒水位。原先的低不良率、高收益地區,變成銀行貸款壞賬的高風險地區。溫州版小型金融危機爆發,活躍的民間借貸突然凍結,銀行不斷抽貸,貸款利率越來越高,各個企業與投資者眼看著債務上升,自己最重要的資產房地產的價格卻節節下降。這是典型的資產負債表惡化現象,與日本泡沫崩潰期的表現如出一轍。
        危機之前一家企業擔保貸款房產評估10億元,銀行房產擔保品打7折,企業可從銀行獲得7億元的貸款;危機爆發之后,同樣一幢房,市場價只有6億元,折扣率為6折,也即以往企業房產抵押能貸到7億元,現在只能貸到3.6億元,銀行可能損失3.4億元,還面臨著房價繼續下跌虧損持續擴大的不可測風險。
        政府、央行、銀監、司法等部門不得不動用強制性的行政手段阻止金融危機蔓延。要求銀行不得抽貸,地方行將壞賬上劃給上級行,或者折價賣給不良資產管理公司,甚至直接予以壞賬核銷;地方政府打擊逃廢債,建立金融擔保物權直接實現制,即憑借實現擔保物權裁定書,可以直接向法院申請強制執行,大大縮短了冗長的訴訟時間,以保護金融機構的利益。今年1~7月,溫州龍灣法院共受理申請實現擔保物權案件48件,審結46件,涉案標的額達4.9億余元;執結10件,執結標的額達1.13億元。法院加班加點幫助銀行回收抵押品,拍賣還賬,其中最重要的抵押品就是房地產。
        應急手段不能收長久之效,溫州實體經濟提振需要很長時間,房地產價格還在滑落,債務風險還在繼續擴大——溫州同鄉之間擔保貸款盛行,意味著一家大公司的債務會傳染擔保圈內的公司,甚至影響十幾家公司,債務危機如瘟疫般傳染——政府決計提振房地產價格,以緩解燃眉之急。
        溫州房地產與債務關系,是當下中國債務風險集于房地產一身的典型案例,而這樣的案例比比皆是,任由房地產市場下挫,溫州企業的貸款都會變成壞賬,溫州企業與民間借貸投資的人全部都會破產。其他城市同樣如此,溫州的今天很可能是他們的明天。
        取消限購之后,溫州樓市“井噴”。據中指數據庫數據顯示,從8月5日至11日的一周,監測的42個城市中,溫州成交漲幅最大,為164.66%。溫州房地產升溫,可以解套債務絞索。
        房地產泡沫是未來風險,債務危機崩盤是眼前風險,救急型經濟體習慣于剜肉補瘡。但不從實體經濟振興做起,不從改革著手,僅靠房地產市場,真能迎來中國經濟的再度輝煌嗎?

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