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    1. 鄂爾多斯掩蓋了房地產(chǎn)市場復(fù)蘇真相
      2013-08-16   作者:申嵐  來源:王志浩 (渣打銀行大中華區(qū)研究主
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        內(nèi)蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國住宅市場過熱的標(biāo)志。從這兩個(gè)城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區(qū)和冷清的街道,還有與之相隨的房地產(chǎn)市場崩潰故事。然而,圖片并不是總能講述故事的全部。我們的研究表明,鄂爾多斯和常州是一個(gè)特例,而不是中國眾多中小城市住宅市場的典型例子。
        要評估房地產(chǎn)行業(yè)對中國今年整體經(jīng)濟(jì)增長的影響,了解小城市的現(xiàn)狀正變得愈發(fā)重要。這些小城市不像中國的諸多較大城市,有著自己的建筑、交易和房屋庫存統(tǒng)計(jì),所以要獲得相關(guān)信息非常困難,但我們還是深入研究了為數(shù)不多的公共數(shù)據(jù),并發(fā)現(xiàn)小城市的情況并不都像鄂爾多斯那么糟糕。由于銷售復(fù)蘇程度弱于大城市,房屋庫存水平似乎沒有下降。與此同時(shí),很多中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在購入土地,這表明他們?nèi)韵鄬春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的前景。
        我們的第一個(gè)指標(biāo)是中小城市可售房屋的庫存水平。此數(shù)據(jù)模型是以過去數(shù)年的土地成交量減去房屋銷售量計(jì)算得出的。
        該模型表明二線城市的供應(yīng)足以遏制房價(jià)劇烈上漲,一些二線城市的房價(jià)上漲似乎還沒有成為問題。二線城市的庫存仍維持高位,約為15至17個(gè)月的房屋銷售量,這意味著其房價(jià)上漲壓力在未來一年左右的時(shí)間內(nèi)將十分有限。
        三線城市房屋庫存似乎并未成為問題。三線城市的房屋庫存在2011年下半年至2012年上半年間曾達(dá)到頂峰,此后逐漸下降,2013年二季度,庫存降低到約為5到6個(gè)月的房屋銷售量。
        我們的庫存模型表明,中國的房屋供給問題或許主要集中在二線城市。“城市越小,庫存越糟糕”的說法顯然不成立,至少就30個(gè)大城市的數(shù)據(jù)而言是這樣。
        我們的第二組數(shù)據(jù)是40個(gè)城市的可售住宅面積,該數(shù)據(jù)由搜房網(wǎng)提供。40個(gè)城市中包含4個(gè)一線城市、6個(gè)二線城市和5個(gè)三線城市,另增加了25個(gè)“新的”中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預(yù)售許可的住宅面積,包括在建房和竣工住房。
        今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降,從2012年的350萬平方米下降至2013年6月的340萬平方米。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平,過去18個(gè)月保持在260萬平方米。換句話說,中小城市似乎正被庫存所困擾,盡管并未看到小城市庫存增加的跡象。
        不過,我們不能排除一些房屋沒有進(jìn)入市場,以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫存的可能性。也就是說,如果開發(fā)商感覺市場不能夠消化他們的現(xiàn)有庫存,他們可能會推遲申請銷售許可。
        最后一組是土地成交量數(shù)據(jù),也是現(xiàn)有的唯一一組涵蓋超過300多個(gè)城市的數(shù)據(jù)。小城市的土地市場似乎恢復(fù)良好,小城市土地成交量自2012年初觸底之后,2013年5月至6月間同比增長50%。土地市場的狀況表明,開發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲備,這暗示在中小城市供應(yīng)過量并不是普遍存在的問題。
        在中國650多個(gè)設(shè)市城市中,其中約有300個(gè)城市推動著全國住宅房地產(chǎn)市場。如此龐大的基數(shù),各種情況都有可能發(fā)生,包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而,除卻個(gè)別的“鬼城”以外,中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使那里的開發(fā)商擔(dān)憂。然而,土地市場活動表明開發(fā)商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購進(jìn)更多土地,可售住宅面積表明,中小城市的房地產(chǎn)市場動態(tài)整體上保持著穩(wěn)定。這表明中國的房地產(chǎn)市場比鄂爾多斯展現(xiàn)出的情況更加健康。
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