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    1. 地方豪賭城鎮(zhèn)化要先看“賭本”
      2013-08-14   作者:葉檀  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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        葉檀

        近期有10多個城市的發(fā)改部門批復(fù)了當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)城市交通項目的開工申請,地方政府正在豪賭中國城鎮(zhèn)化的未來。
          地方債尚未查清,債務(wù)陰影濃重,基建項目大干快上充滿了風(fēng)險,最壞的結(jié)果是債務(wù)危機爆發(fā),金融市場崩潰,形成惡性通脹。但地方政府顯然不那么想,他們對于中國城市化的未來要樂觀得多。
          每個官員都認(rèn)為自己可能成為上海或者鄭東新區(qū)這樣的幸運兒,上海以高昂的土地收入解決了歷史遺留問題,將以往不值錢的浦東開發(fā)成現(xiàn)代金融中心。而鄭東新區(qū)一度是有名的鬼城,現(xiàn)在白天卻人頭攢動,甲級寫字樓成為鄭州價格高地。
          地方財政與債務(wù)形成自我循環(huán)的論證體系,軌道交通成為資金流動的大管道,通過高鐵建設(shè),高鐵沿線的設(shè)站城市成為當(dāng)?shù)氐暮诵某鞘校煌ㄟ^輕軌與地鐵,將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區(qū),地方政府負(fù)債建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,由輕軌與城鐵連接老區(qū)與新區(qū),為的就是空曠新區(qū)大量土地的增值。
          高鐵地塊溢價明顯。2011年4月,無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素,經(jīng)過13輪競拍以82.35%的溢價率成交,樓面價每平方米1752元。今年3月,無錫出讓的地塊中,溢價率最高的是無錫高鐵站商務(wù)區(qū)錫滬路南、潤錫路東地塊,該地塊出讓起始價為8470萬元,最終由無錫天潤發(fā)超市有限公司以13870萬元的價格競得,樓面價每平方米2469元,短短兩年多地價上漲41%,而其他新區(qū)等地塊大多以底價成交。
          不是所有軌道交通周邊土地都有溢價,除了商業(yè)較為發(fā)達(dá)、已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)中心的節(jié)點城市外,其他的縣城土地溢價并不明顯。以高鐵發(fā)達(dá)國家日本為例,日本高鐵筑就的房地產(chǎn)鐵底是在東京核心區(qū)域,軌道交通沒有讓日本的東北部等地區(qū)房價大漲,房地產(chǎn)泡沫崩潰后恢復(fù)也較慢。從國際經(jīng)驗看,高鐵建成后,大城市周邊的房地產(chǎn)價格會上升,但除了節(jié)點城市外,其他地方的房價沒有因此上升。
          最可怕的是兩種情況。
          第一種情況是,隨著城鎮(zhèn)化金融杠桿率的上升,地方政府負(fù)債經(jīng)營,完成了房地產(chǎn)泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內(nèi)已有房地產(chǎn)泡沫崩潰的城市,去年10月份,溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津,也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是,房地產(chǎn)泡沫尚未形成,債務(wù)泡沫已經(jīng)崩潰。典型的就是上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫,爛尾樓直到這一次房地產(chǎn)熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務(wù)審計結(jié)果,債務(wù)先于房地產(chǎn)崩盤的可能性不容小覷。
          官員們之所以敢大量負(fù)債經(jīng)營,主要原因是官員之間的競爭,與對未來市場潛力的盲目自信。你負(fù)債經(jīng)營城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡國立大學(xué)和清華大學(xué)的研究團(tuán)隊,分析了283個城市的市委書記和市長的業(yè)績與升遷資料,得出的結(jié)論是,如果一個市長、市委書記在任期內(nèi)的GDP增長率比前任領(lǐng)導(dǎo)每增長一個標(biāo)準(zhǔn)差,市委書記升遷的可能性會提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。也就是說,建設(shè)越多,房價越高,地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地產(chǎn)上的單位GDP產(chǎn)出,不講究質(zhì)量而講究快速發(fā)展,使各地方政府成為不顧負(fù)債拼命押注的賭徒。
          對未來城鎮(zhèn)化的自信則是盲目的結(jié)果,不考慮當(dāng)?shù)爻鞘械奈侥芰Γ豢紤]本地居民的消費實際,不考慮需要40年才能消化的商業(yè)庫存,相信只要有軌道只要農(nóng)民進(jìn)城,財富就會滾滾而來。沒有經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)周期考驗的地方政府,如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經(jīng)濟(jì)周期下行該怎么辦,就算面對下行,也對刺激政策充滿了信心。
          只有不顧賭本的賭徒,與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創(chuàng)立者與購買者,才會相信永遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)高水位。考核地方經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量,考核GDP背后的成本,約束地方政府的賭徒?jīng)_動,至關(guān)重要。

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